SỔ MỤC KÊ GHI ĐẤT HỢP TÁC XÃ, NGƯỜI DÂN VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC XEM XÉT CẤP SỔ ĐỎ?
Một trường hợp thực tế được gửi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Gia đình sử dụng 1.546m² đất ổn định từ trước năm 1979 đến nay, trong đó khoảng 900m² đã xây dựng nhà ở, phần còn lại là vườn và sân.
Đất không có tranh chấp. Bản đồ địa chính hiện nay thể hiện mục đích sử dụng là đất ở nông thôn, người sử dụng là bố của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, khi gia đình làm Sổ đỏ lần đầu thì phát sinh một vấn đề rất lớn:
👉 Sổ mục kê và bản đồ năm 1984 lại thể hiện khu đất là đất công, chủ sử dụng là Hợp tác xã.
Vậy chỉ vì thông tin trong sổ mục kê cũ như vậy thì người dân có mất cơ hội được cấp Sổ đỏ không?
1. SỔ MỤC KÊ CŨ GHI ĐẤT HTX CHƯA PHẢI LÀ CĂN CỨ DUY NHẤT ĐỂ KẾT LUẬN
Theo trả lời ngày 05/8/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây là vụ việc phải được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xem xét trên cơ sở toàn bộ hồ sơ lưu trữ và quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế.
Pháp luật hiện hành quy định nhiều nhóm trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại Điều 137, Điều 138, Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai 2024.
Do đó, khi hồ sơ địa chính cũ thể hiện đất công hoặc đất do HTX sử dụng nhưng gia đình cho rằng đất có nguồn gốc cha ông để lại và đã sử dụng ổn định từ rất lâu thì cần tiếp tục xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng, thay vì chỉ nhìn vào một thông tin để kết luận ngay có hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Đặc biệt, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn điểm e khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15:
Trường hợp đất được giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai mà thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 Luật Đất đai thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai.
Đây là quy định rất đáng chú ý đối với những hồ sơ mà tài liệu địa chính cũ thể hiện đất công, đất HTX hoặc đất được giao cho một chủ thể quản lý.
2. BẢN ĐỒ, SỔ MỤC KÊ CŨ CẦN ĐƯỢC ĐỐI CHIẾU VỚI HỒ SƠ HIỆN NAY
Một vấn đề khác người dân thường gặp là:
Bản đồ năm 1984 ghi một kiểu nhưng bản đồ địa chính hiện nay lại ghi một kiểu khác thì căn cứ vào tài liệu nào?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn điểm a khoản 2 Điều 8 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Theo đó, bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được đưa vào sử dụng cho các mục đích theo quy định và thay thế bản đồ địa chính, trích đo bản đồ địa chính đã lập trước đó.
Tuy nhiên, tài liệu, bản đồ địa chính được lập trước đây vẫn có giá trị sử dụng trong những trường hợp pháp luật quy định.
Vì vậy, đối với hồ sơ có sự khác nhau giữa bản đồ qua các thời kỳ, cần thu thập và đối chiếu toàn bộ tài liệu để xác định:
- Nguồn gốc ban đầu của thửa đất;
- Người thực tế quản lý, sử dụng qua từng thời kỳ;
- Thời điểm bắt đầu sử dụng;
- Mục đích sử dụng đất;
- Có hay không việc HTX thực tế quản lý, sử dụng đất;
- Có hay không hành vi lấn, chiếm;
- Thông tin trên bản đồ, sổ mục kê và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;
- Hiện trạng và ranh giới sử dụng đất hiện nay.
3. NẾU ĐẤT BỊ XÁC ĐỊNH LÀ LẤN, CHIẾM THÌ SAO?
Đây lại là vấn đề hoàn toàn khác.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn: nếu việc sử dụng đất của gia đình thực tế là lấn đất, chiếm đất và hành vi đang diễn ra, vẫn còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì việc xử lý được thực hiện theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Khi người có thẩm quyền phát hiện hành vi vi phạm thì phải tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính theo đúng trình tự, thủ tục và trên cơ sở đó mới ban hành quyết định xử phạt.
Như vậy, không nên đánh đồng hai vấn đề:
“Sổ mục kê cũ ghi đất HTX” = “người dân lấn chiếm đất HTX”.
Muốn xác định có lấn, chiếm hay không phải căn cứ vào nguồn gốc, hồ sơ quản lý và diễn biến sử dụng đất cụ thể.
4. NGƯỜI DÂN NÊN LÀM GÌ KHI GẶP TRƯỜNG HỢP NÀY?
Nếu gia đình đã sử dụng đất hàng chục năm nhưng khi làm Sổ đỏ lại phát hiện bản đồ hoặc sổ mục kê cũ ghi đất HTX, đất công, không nên vội bỏ hồ sơ.
Việc cần làm trước tiên là rà soát lại toàn bộ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.
Đặc biệt nên thu thập các tài liệu có khả năng chứng minh quá trình sử dụng đất như: bản đồ địa chính, sổ mục kê qua các thời kỳ, tài liệu đăng ký đất đai, giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy tờ thuế, tài liệu liên quan đến nhà ở và công trình trên đất, hồ sơ quản lý đất tại địa phương và những tài liệu khác có thể chứng minh thời điểm, quá trình sử dụng đất.
Sau đó cần đối chiếu với hiện trạng thực tế và quy định tại Điều 137, 138, 139 hoặc 140 Luật Đất đai 2024 để xác định trường hợp pháp lý của thửa đất.
📌 ĐIỂM QUAN TRỌNG
Một dòng ghi trong sổ mục kê cũ là “đất công” hoặc “HTX” chưa đủ để tự động kết luận rằng người dân chắc chắn không được cấp Sổ đỏ.
Ngược lại, cũng không thể chỉ dựa vào việc gia đình đã sử dụng đất từ rất lâu để khẳng định chắc chắn sẽ được cấp.
Những hồ sơ như thế này phải làm rõ nguồn gốc đất – hồ sơ địa chính qua các thời kỳ – quá trình quản lý sử dụng – hiện trạng – tranh chấp – vi phạm đất đai (nếu có) rồi mới có thể xác định căn cứ cấp Giấy chứng nhận.
Nếu gia đình anh chị đã sử dụng đất 20–30–40 năm nhưng hồ sơ cấp Sổ đỏ đang bị vướng vì sổ mục kê ghi đất HTX, đất công, sai nguồn gốc hoặc hồ sơ địa chính qua các thời kỳ không thống nhất, nên rà soát hồ sơ pháp lý trước khi tiếp tục thực hiện thủ tục.
☎️ Luật Nguyên Phát – Tư vấn và hỗ trợ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Tổng đài tư vấn 24/7: 1900.633.390
