GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Quy định mới và lưu ý quan trọng

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những dạng tranh chấp phổ biến hiện nay. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các bên không hiểu rõ quy định pháp luật hoặc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục khi giao dịch. Vậy, khi phát sinh tranh chấp, cần xử lý như thế nào? Bài viết dưới đây của Công ty Luật Nguyên Phát sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cơ sở pháp lý, cách giải quyết và những lưu ý quan trọng khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp

• Bộ luật Dân sự 2015
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025)
• Luật Hòa giải cơ sở 2013
• Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan

2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, và bên nhận có nghĩa vụ thực hiện các điều khoản đã cam kết.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các mâu thuẫn phát sinh liên quan đến:

• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;

• Hiệu lực của hợp đồng;

• Chủ thể có quyền chuyển nhượng;

• Vấn đề thanh toán, công chứng, kê khai đăng bộ,…

Một số nguyên nhân phổ biến:

• Bên chuyển nhượng không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp;

• Đất đang bị tranh chấp, bị kê biên để thi hành án;

• Hợp đồng không được công chứng, chứng thực;

• Bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn.

3. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Để hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý, cần đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau:

a) Về chủ thể

• Các bên phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

b) Về hình thức

• Hợp đồng phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.

c) Về điều kiện của đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp;

• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp

Khi phát sinh tranh chấp, các bên có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:

a) Thương lượng

Hai bên tự trao đổi, đàm phán để tìm ra tiếng nói chung.

b) Hòa giải

Thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở theo Luật Hòa giải cơ sở 2013.

c) Khởi kiện tại Tòa án

Nếu thương lượng, hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết bằng bản án có hiệu lực thi hành.

5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

• Trường hợp thông thường: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết.

• Trường hợp có yếu tố nước ngoài hoặc liên quan đến tài sản ở nước ngoài: Thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

6. Những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất

• Có sổ đỏ/sổ hồng không?

• Đất có đang bị tranh chấp, bị quy hoạch hay bị kê biên không?

Kiểm tra tư cách chủ thể chuyển nhượng

• Người ký hợp đồng có đúng là chủ đất hay người được ủy quyền hợp pháp?

Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

• Hợp đồng không công chứng/chứng thực thì không có giá trị pháp lý, không làm cơ sở đăng ký sang tên.

Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất

• Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.

• Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cần đánh giá rủi ro kỹ càng.

7. Kết luận

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên liên quan. Việc hiểu đúng quy định pháp luật và lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của mình. Trong mọi trường hợp, nếu bạn gặp khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai, hãy tìm đến luật sư đất đai uy tín để được tư vấn kịp thời.

Cần hỗ trợ pháp lý?
Liên hệ Công ty Luật Nguyên Phát – Đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai:

📍 Tầng 4, Tòa nhà Tasco Building, Số 21A ngõ 158 Nguyễn Khánh Toàn, Quan Hoa, Cầu Giấy, Hà Nội
📞 Hotline: 1900.633.390
🌐 https://luatnguyenphat.vn