ĐẤT AO TRÊN SỔ ĐỎ CŨ GHI “LÂU DÀI” – KHI LÀM THỪA KẾ CÓ BỊ XÁC ĐỊNH LẠI THỜI HẠN SỬ DỤNG KHÔNG?

Một trường hợp thực tế tại Hà Nội đang được nhiều người quan tâm. Mẹ của một công dân có 1.175m² đất, được cấp Giấy chứng nhận từ năm 1997, trong đó có 625m² đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài và 550m² đất ao cũng được ghi thời hạn sử dụng lâu dài.

Sau khi người mẹ qua đời, gia đình thực hiện thủ tục thừa kế. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết hồ sơ, UBND xã chỉ công nhận 625m² đất ở, còn 550m² đất ao được xác định thành đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản, đồng thời xác định lại thời hạn sử dụng đất. Từ đó phát sinh các vấn đề: cách xác định này có đúng không, gia đình có thể yêu cầu công nhận phần đất ao trong khuôn viên đất ở thành đất ở hay không và có thể vừa điều chỉnh thông tin đất vừa thực hiện thủ tục sang tên thừa kế hay không?

1. Đất nông nghiệp trên Sổ đỏ cũ ghi “lâu dài” có thể bị xác định lại thời hạn sử dụng

Theo nội dung trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trường hợp cụ thể phải căn cứ vào hồ sơ lưu trữ, nguồn gốc sử dụng đất, nội dung Giấy chứng nhận đã cấp và các quy định cụ thể của địa phương. Bộ không kết luận trực tiếp trường hợp của gia đình đúng hay sai mà chỉ nêu nguyên tắc để xem xét.

Theo Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01/08/2024 mà ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là “lâu dài” hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng đất thì khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất được xác định lại.

Theo quy định này, thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với những Sổ đỏ cũ mà phần đất ao hoặc đất nông nghiệp trước đây được ghi thời hạn sử dụng là “lâu dài”.

2. Vì sao Sổ đỏ cũ ghi “đất ao – lâu dài” nhưng khi làm thừa kế lại xác định thời hạn 50 năm?

Nhiều gia đình cho rằng nếu Sổ đỏ cũ đã ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì khi sang tên thừa kế phải tiếp tục giữ nguyên thời hạn này. Tuy nhiên, theo nguyên tắc Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn tại Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, nếu phần đất đó được xác định là đất nông nghiệp và Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 01/08/2024 ghi “lâu dài” hoặc không ghi thời hạn thì khi đăng ký biến động, thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo quy định hiện hành.

Trong trường hợp được phản ánh, 625m² được xác định là đất ở, còn 550m² được xác định thành đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản. Nếu phần diện tích này thuộc nhóm đất nông nghiệp thì việc xác định lại thời hạn sử dụng phải được xem xét theo Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Do đó, việc Sổ đỏ năm 1997 ghi “lâu dài” chưa phải là căn cứ duy nhất để khẳng định thời hạn này phải được giữ nguyên khi làm thủ tục thừa kế.

3. Đất ao nằm trong khuôn viên đất ở có được công nhận thành đất ở không?

Không thể chỉ dựa vào việc đất ao nằm trong cùng khuôn viên với đất ở để kết luận rằng toàn bộ phần đất ao phải được công nhận thành đất ở. Theo nội dung Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời, đây là vụ việc cụ thể nên phải căn cứ vào hồ sơ thực tế và quy định của địa phương để xem xét.

Để xác định 550m² đất ao có đủ căn cứ được công nhận là đất ở hay không, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất, hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận cấp năm 1997, loại đất được xác định trong hồ sơ, quá trình sử dụng thực tế và các quy định pháp luật có liên quan.

Nói cách khác, việc đất ao nằm chung trong một thửa đất có đất ở không đồng nghĩa đương nhiên phần diện tích đó được xác định là đất ở. Nếu muốn đề nghị công nhận thành đất ở, người sử dụng đất phải có căn cứ pháp lý và hồ sơ phù hợp để cơ quan có thẩm quyền xem xét.

4. Có được yêu cầu giữ nguyên thời hạn “lâu dài” theo Sổ đỏ năm 1997 không?

Điểm cần xác định trước tiên là phần diện tích 550m² về mặt pháp lý đang được xác định là loại đất gì. Nếu là đất ở thì chế độ sử dụng đất được xem xét theo quy định đối với đất ở. Nếu là đất nông nghiệp thì phải áp dụng quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp.

Trường hợp phần đất này được xác định là đất nông nghiệp thì Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP được Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn chiếu cho phép xác định lại thời hạn sử dụng đất khi thực hiện đăng ký biến động.

Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc Giấy chứng nhận năm 1997 ghi “lâu dài” để yêu cầu giữ nguyên thời hạn sử dụng mà cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ xác định loại đất và căn cứ pháp lý khi cấp Giấy chứng nhận trước đây.

5. Có thể vừa điều chỉnh thông tin đất vừa làm thủ tục sang tên thừa kế không?

Theo nội dung trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quyết định về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự và thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Do đó, việc có thể vừa điều chỉnh thông tin về loại đất, thời hạn sử dụng đất vừa thực hiện đăng ký biến động do nhận thừa kế trong cùng một quá trình hay phải thực hiện từng bước riêng biệt sẽ phụ thuộc vào quy định thủ tục cụ thể của từng địa phương.

Người dân cần kiểm tra quy định do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành hoặc liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xác định chính xác trình tự xử lý hồ sơ.

6. Gia đình nên kiểm tra những gì trước khi đồng ý xác định lại đất ao?

Trước khi đồng ý với việc xác định lại 550m² đất ao, gia đình nên kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận được cấp năm 1997, bao gồm diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, nội dung ghi chú và sơ đồ thửa đất. Đồng thời cần rà soát hồ sơ cấp Giấy chứng nhận ban đầu để xác định thời điểm năm 1997 cơ quan có thẩm quyền đã dựa vào hồ sơ nào để ghi 550m² là đất ao với thời hạn sử dụng lâu dài.

Ngoài ra, nên kiểm tra hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để xác định phần diện tích này trước đây được quản lý, kê khai và sử dụng dưới loại đất nào. Hiện trạng sử dụng thực tế cũng cần được xem xét, chẳng hạn đất ao hiện vẫn được sử dụng làm ao hay đã có sự thay đổi về mục đích và hiện trạng sử dụng.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định lại phần đất này thành đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản thì gia đình nên đề nghị làm rõ căn cứ hồ sơ, căn cứ pháp luật, diện tích từng loại đất được xác định và thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng.

7. Cần phân biệt rõ loại đất và thời hạn sử dụng đất

Trong trường hợp này, có hai vấn đề hoàn toàn khác nhau cần được tách biệt. Vấn đề thứ nhất là 550m² đang được xác định là đất ở, đất trồng cây lâu năm hay đất nuôi trồng thủy sản. Vấn đề thứ hai là nếu được xác định là đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được tính như thế nào.

Theo Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP được Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn chiếu, nếu Giấy chứng nhận cũ cấp trước ngày 01/08/2024 ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài hoặc không ghi thời hạn thì khi đăng ký biến động, thời hạn được xác định lại là 50 năm kể từ ngày xác nhận biến động hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.

Do đó, muốn đánh giá việc cơ quan địa phương xác định lại thời hạn sử dụng đất có đúng hay không thì không thể chỉ nhìn vào chữ “lâu dài” trên Sổ đỏ cũ mà cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ xác định loại đất, nguồn gốc sử dụng và quy định đang áp dụng tại địa phương.

8. Luật Nguyên Phát hỗ trợ xử lý đất ao, đất vườn và sang tên thừa kế

Luật Nguyên Phát hỗ trợ sang tên Sổ đỏ do nhận thừa kế, xử lý Sổ đỏ đứng tên người đã mất, kiểm tra loại đất và thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận cũ, rà soát đất ao hoặc đất vườn nằm trong cùng thửa đất ở, xác định căn cứ công nhận đất ở, thực hiện thủ tục cấp đổi, đính chính, đăng ký biến động, kiểm tra hồ sơ địa chính và hồ sơ cấp Sổ cũ, đồng thời tư vấn xử lý trường hợp thông tin trên Giấy chứng nhận và hồ sơ hiện tại không thống nhất.

Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390

Căn cứ theo nội dung Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đăng tải ngày 25/08/2026; Điều 20, Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.