CĂN CỨ ĐỂ ĐƯỢC CÔNG NHẬN ĐẤT Ở KHI LÀM SỔ ĐỎ

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa đồng nghĩa với việc toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở. Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu, một trong những vấn đề người dân đặc biệt quan tâm là diện tích nào được công nhận là đất ở. Đây là vấn đề rất quan trọng bởi diện tích đất ở được công nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, trong đó có việc xây dựng nhà ở và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.

1. Có giấy tờ theo Điều 137 thì căn cứ đâu xác định diện tích đất ở?

Điều 137 Luật Đất đai quy định các trường hợp và giấy tờ làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 137 không quy định cụ thể diện tích nào sẽ được công nhận là đất ở và cũng không trực tiếp xác định số tiền sử dụng đất phải nộp.

Để xác định diện tích đất ở được công nhận, người sử dụng đất cần tiếp tục căn cứ Điều 141 Luật Đất đai. Nói cách khác, Điều 137 là căn cứ để xem xét điều kiện và giấy tờ phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận, còn Điều 141 là một trong những căn cứ quan trọng để xác định diện tích đất ở được công nhận trong các trường hợp có giấy tờ.

2. Giấy tờ trước ngày 15/10/1993 ghi “đất ở”, “đất thổ cư” nhưng không ghi diện tích đất ở thì sao?

Đây là trường hợp khá phổ biến đối với những thửa đất sử dụng lâu năm. Giấy tờ cũ có thể ghi đất ở, đất thổ cư hoặc đất khu dân cư lâu dài nhưng không xác định cụ thể bao nhiêu mét vuông là đất ở.

Nếu giấy tờ thuộc Điều 137 được lập trước ngày 15/10/1993 thì cần tiếp tục xem xét thời điểm sử dụng đất. Trường hợp đất được sử dụng trước năm 1980, diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở. Trường hợp đất được sử dụng từ năm 1980 đến trước ngày 15/10/1993, diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở.

Như vậy, cùng là giấy tờ cũ ghi “đất thổ cư” nhưng thời điểm bắt đầu sử dụng đất khác nhau có thể dẫn đến căn cứ xác định diện tích đất ở khác nhau.

3. Đất được giao từ ngày 15/10/1993 thì xác định loại đất thế nào?

Đối với trường hợp có quyết định giao đất, phân cấp đất từ ngày 15/10/1993 đến nay, loại đất được xác định theo nội dung ghi trên giấy tờ. Vì vậy, khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người dân cần kiểm tra kỹ quyết định giao đất, giấy tờ phân cấp đất và nội dung thể hiện mục đích, loại đất trong hồ sơ.

Không nên chỉ căn cứ vào việc trên thực tế hiện nay đã có nhà ở để kết luận toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở.

4. Diện tích còn lại ngoài phần được công nhận đất ở được xử lý thế nào?

Sau khi xác định diện tích đất ở theo khoản 1 hoặc khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai, nếu thửa đất vẫn còn diện tích ngoài phần đã được xác định là đất ở thì phần diện tích còn lại được xem xét theo hiện trạng sử dụng đất. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Ví dụ, một thửa đất có diện tích thực tế lớn, trong khi giấy tờ cũ chỉ là căn cứ để công nhận một phần diện tích là đất ở thì không nên mặc nhiên hiểu rằng có giấy tờ ghi “đất thổ cư” đồng nghĩa với việc toàn bộ diện tích hiện nay đều được công nhận là đất ở. Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xác định diện tích đất ở theo căn cứ pháp luật tương ứng.

5. Giấy tờ ghi đất nông nghiệp nhưng đã xây nhà từ lâu có được công nhận đất ở không?

Thực tế có nhiều thửa đất mà giấy tờ cũ ghi là đất nông nghiệp nhưng gia đình đã xây dựng nhà ở và sử dụng ổn định từ rất lâu. Nếu chỉ nhìn vào giấy tờ và thấy ghi “đất nông nghiệp” thì chưa phản ánh đầy đủ vấn đề cần xem xét.

Theo nội dung được dẫn, Điều 10 Luật Đất đai và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định để xử lý trường hợp này.

6. Xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 15/10/1993

Nếu giấy tờ thể hiện là đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đã xây dựng nhà ở và việc xây dựng nhà được thực hiện trước ngày 15/10/1993 thì đất được xem xét công nhận là đất ở. Diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.

Đây là điểm rất đáng lưu ý đối với các gia đình có đất sử dụng lâu năm, giấy tờ cũ ghi đất nông nghiệp nhưng nhà ở thực tế đã tồn tại từ trước ngày 15/10/1993.

7. Xây nhà sau ngày 15/10/1993 thì sao?

Trường hợp nhà ở được xây dựng sau ngày 15/10/1993, diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức giao đất ở. Theo nội dung tư vấn được dẫn, diện tích được công nhận trong trường hợp này sẽ nhỏ hơn so với trường hợp áp dụng hạn mức công nhận đất ở.

Do đó, thời điểm xây dựng nhà và thời điểm bắt đầu sử dụng đất làm nhà ở là những thông tin rất quan trọng khi cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

8. Muốn xác định có được công nhận đất ở hay không cần kiểm tra những gì?

Khi rà soát hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất cần xác định trước hết mình có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không và giấy tờ đó có thuộc trường hợp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai hay không. Tiếp theo cần xác định giấy tờ được lập vào thời điểm nào, trước năm 1980, từ năm 1980 đến trước ngày 15/10/1993 hay từ ngày 15/10/1993 trở về sau.

Bên cạnh đó, cần kiểm tra trên giấy tờ ghi loại đất gì, chẳng hạn đất ở, đất thổ cư, đất khu dân cư lâu dài hay đất nông nghiệp. Nếu giấy tờ ghi đất ở nhưng không xác định cụ thể diện tích đất ở thì phải tiếp tục xem xét hạn mức tương ứng. Trường hợp giấy tờ ghi đất nông nghiệp nhưng trên đất đã có nhà thì cần xác định nhà được xây dựng từ thời điểm nào.

Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định phần diện tích được xem xét công nhận là đất ở.

9. Không nên chỉ nhìn hiện trạng có nhà để kết luận là đất ở

Một trong những nhầm lẫn phổ biến là cho rằng gia đình đã xây nhà và sinh sống trên đất nhiều năm thì toàn bộ diện tích đương nhiên phải được công nhận là đất ở. Cách hiểu này chưa đầy đủ.

Khi cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, nội dung ghi trên giấy tờ, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà, diện tích thực tế, hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.

Vì vậy, đối với những thửa đất sử dụng lâu năm nhưng hồ sơ cũ ghi không rõ loại đất hoặc không xác định cụ thể diện tích đất ở, người dân nên rà soát đầy đủ hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu.

10. Luật Nguyên Phát hỗ trợ thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu

Luật Nguyên Phát hỗ trợ kiểm tra điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu, xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, xác định căn cứ công nhận đất ở, xử lý giấy tờ cũ ghi đất thổ cư nhưng không ghi diện tích, xử lý trường hợp giấy tờ ghi đất nông nghiệp nhưng đã xây nhà ở lâu năm, rà soát đất sử dụng trước năm 1980 hoặc trước ngày 15/10/1993, xác định hạn mức công nhận đất ở, kiểm tra nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện các hồ sơ đất đai có nguồn gốc phức tạp.

Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390

Căn cứ pháp lý theo nội dung nguồn: Điều 137, Điều 138, Điều 141 Luật Đất đai; Điều 10 Luật Đất đai và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.