ĐẤT TĂNG THÊM DO LỆCH RANH GIỚI VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
Đo đạc lại đất để cấp đổi Sổ đỏ mới phát hiện nhà xây lệch khỏi ranh giới trên Sổ đỏ, diện tích thực tế tăng thêm thì phần đất tăng thêm có được công nhận hay buộc phải trả lại?
Đây là trường hợp thực tế của ông Trần Đức Hải tại Quảng Ninh được Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời ngày 09/7/2026.
Năm 1998, ông Hải được UBND xã giao đất quy hoạch dân cư tự xây và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay trong năm.
Năm 1999, ông mời cán bộ địa chính đo đất, cắm mốc rồi tiến hành xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, đến nay khi có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận, ông Hải thuê đơn vị đo đạc và mới phát hiện một vấn đề:
Ngôi nhà đã xây từ năm 1999 không nằm hoàn toàn trong ô đất được giao. Một nửa căn nhà nằm trong diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận, một nửa lại nằm ngoài ranh giới, thuộc phần đất chưa sử dụng.
Vậy phần diện tích tăng thêm này xử lý thế nào?
PHẦN ĐẤT TĂNG THÊM VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC XEM XÉT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 đã quy định trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới trên Giấy chứng nhận đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, cần phân biệt rõ:
Diện tích thực tế tăng thêm do ranh giới thay đổi không đồng nghĩa với việc phần đất tăng thêm chắc chắn không được công nhận.
Pháp luật đã có cơ chế để cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích này.
CĂN CỨ NÀO ĐỂ XỬ LÝ PHẦN DIỆN TÍCH TĂNG THÊM?
Ngoài khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường còn dẫn chiếu khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Quy định này đề cập việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với Giấy chứng nhận đã cấp.
Do đó, nếu gia đình đo đạc lại đất và phát hiện diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ thì trước tiên phải xác định:
Ranh giới hiện tại có thay đổi so với ranh giới của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hay không?
Đây là yếu tố quan trọng để xác định hướng xử lý hồ sơ.
CÓ PHẢI CỨ ĐẤT TĂNG THÊM LÀ ĐƯỢC CẤP SỔ?
Không.
Cụm từ quan trọng trong quy định là “được xem xét cấp Giấy chứng nhận”, không phải đương nhiên được cấp.
Đối với trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải kiểm tra hồ sơ và thực tế thửa đất để xác định phần diện tích tăng thêm có đáp ứng điều kiện theo quy định hay không.
Trong trường hợp của ông Hải, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không kết luận ngay rằng phần đất nằm ngoài ranh giới chắc chắn được cấp Sổ đỏ mà hướng dẫn người dân liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét, giải quyết.
THỦ TỤC HIỆN NAY THỰC HIỆN THEO QUY ĐỊNH NÀO?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, tại Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chính phủ đã giao UBND cấp tỉnh quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Vì vậy, khi gặp trường hợp diện tích thực tế tăng thêm do thay đổi ranh giới, người dân cần kiểm tra quy định cụ thể tại địa phương nơi có đất và liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện hồ sơ.
📌 LƯU Ý QUAN TRỌNG
Nếu Sổ đỏ ghi một diện tích nhưng khi đo đạc lại phát hiện diện tích thực tế lớn hơn, nhà hoặc công trình đã nằm ra ngoài ranh giới trên Giấy chứng nhận, người dân không nên vội cho rằng phần đất đó chắc chắn phải trả lại hoặc chắc chắn không thể làm Sổ đỏ.
Trước tiên cần xác định:
Ranh giới cũ → ranh giới hiện tại → nguyên nhân phát sinh diện tích tăng thêm → nguồn gốc phần đất tăng thêm → thời điểm và quá trình sử dụng → hồ sơ địa chính → từ đó mới xác định phương án cấp đổi hoặc xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích tăng thêm.
Đặc biệt với những thửa đất đã được cấp Sổ đỏ từ nhiều năm trước nhưng số liệu, vị trí hoặc ranh giới thực tế hiện nay không trùng khớp với Giấy chứng nhận, việc đo đạc và kiểm tra lại hồ sơ địa chính qua các thời kỳ là bước rất quan trọng trước khi thực hiện thủ tục.
☎️ Luật Nguyên Phát – Tư vấn, hỗ trợ xử lý diện tích đất tăng thêm, cấp đổi và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tổng đài tư vấn 24/7: 1900.633.390
