Sổ đỏ không khớp diện tích đất thực tế, xử lý ra sao theo quy định hiện hành?

Trong thực tế, diện tích đất đang sử dụng không phải lúc nào cũng trùng với diện tích được ghi trên Sổ đỏ. Có trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn, nhỏ hơn hoặc hình thể, vị trí thửa đất không đúng với giấy chứng nhận đã cấp.

Sự chênh lệch này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, xây dựng nhà ở, thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải quyết tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Tùy thuộc vào ranh giới thửa đất có thay đổi hay không, nguyên nhân chênh lệch và tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục cấp đổi, đính chính hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp.

1. Nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế khác với Sổ đỏ

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: nếu có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đã cấp, nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi, đồng thời không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Nếu đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất đã thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Trường hợp giấy chứng nhận đã cấp thể hiện vị trí thửa đất không chính xác thì cơ quan có thẩm quyền phải rà soát và thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 hiện được áp dụng từ ngày 01/8/2024.

2. Diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ

Trường hợp này cần xác định phần diện tích tăng thêm hình thành từ đâu.

Ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu mốc giới, ranh giới sử dụng đất không thay đổi so với thời điểm được cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với các hộ liền kề nhưng số liệu đo đạc mới chính xác hơn số liệu cũ, người sử dụng đất có thể đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.

Diện tích được ghi nhận sẽ căn cứ theo kết quả đo đạc thực tế.

Ví dụ, Sổ đỏ ghi 200 m² nhưng khi đo đạc bằng hệ thống kỹ thuật mới xác định diện tích là 215 m²; ranh giới sử dụng ổn định, không lấn sang đất liền kề và các hộ xung quanh không tranh chấp thì có thể xem xét ghi nhận theo diện tích 215 m² khi cấp đổi.

Ranh giới thửa đất đã thay đổi

Nếu diện tích tăng thêm do mở rộng ranh giới, nhận chuyển nhượng, khai hoang, được giao đất, sử dụng đất liền kề hoặc do lấn, chiếm thì cơ quan có thẩm quyền phải xác minh nguồn gốc, thời điểm và quá trình sử dụng phần diện tích tăng thêm.

Phần đất tăng thêm không tự động được công nhận chỉ vì người dân đang quản lý, sử dụng. Việc có được cấp Sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc sử dụng đất;
• Thời điểm bắt đầu sử dụng;
• Tình trạng tranh chấp;
• Việc sử dụng có phù hợp quy hoạch hay không;
• Có hành vi lấn, chiếm hoặc vi phạm pháp luật đất đai hay không;
• Điều kiện cấp giấy chứng nhận theo từng trường hợp;
• Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Người dân cần làm đồng thời thủ tục cấp đổi đối với phần đất đã có Sổ đỏ và thủ tục xem xét công nhận đối với phần diện tích tăng thêm.

3. Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ

Đối với trường hợp diện tích thực tế bị thiếu so với Sổ đỏ, cần chia thành các tình huống sau:

Trường hợp 1: Ranh giới sử dụng không thay đổi, không có tranh chấp

Nếu thửa đất vẫn được sử dụng đúng theo mốc giới từ thời điểm cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với hộ liền kề nhưng đo đạc lại cho kết quả diện tích nhỏ hơn thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận.

Diện tích trên Sổ đỏ mới sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Ví dụ, giấy chứng nhận ghi 300 m² nhưng đo lại chỉ có 287 m², trong khi toàn bộ ranh giới, mốc giới và hiện trạng sử dụng không thay đổi. Trường hợp này thường được xử lý bằng thủ tục cấp đổi, không phải yêu cầu hộ liền kề trả lại 13 m² nếu không có căn cứ xác định đất đã bị lấn.

Trường hợp 2: Sổ đỏ được ghi sai do lỗi của cơ quan cấp giấy

Nếu diện tích, kích thước, số thửa, thông tin chủ sử dụng hoặc nội dung trên giấy chứng nhận bị sai so với hồ sơ được xét duyệt, nguyên nhân do lỗi trong quá trình lập, ghi hoặc cấp giấy thì người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và đính chính.

Cần phân biệt:

• Đính chính: Áp dụng khi thông tin trên Sổ đỏ bị ghi sai so với hồ sơ, tài liệu đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
• Cấp đổi: Áp dụng khi đo đạc lại làm thay đổi diện tích, kích thước, hình thể hoặc cần thể hiện lại thông tin chính xác của thửa đất.
• Thu hồi hoặc hủy giấy đã cấp: Có thể được xem xét nếu giấy chứng nhận được cấp không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đúng nguồn gốc hoặc không đúng quy định pháp luật.

Không phải mọi trường hợp diện tích bị thiếu đều được giải quyết bằng thủ tục đính chính. Cơ quan đăng ký đất đai phải kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ, trích đo, biên bản xác định ranh giới và hồ sơ cấp Sổ đỏ ban đầu để xác định đúng thủ tục.

4. Diện tích bị thiếu do hộ liền kề lấn, chiếm

Nếu kết quả đo đạc, tài liệu địa chính hoặc chứng cứ sử dụng đất cho thấy một phần diện tích thuộc Sổ đỏ đang bị hộ liền kề quản lý, xây dựng hoặc lấn sang thì đây có thể là tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp ranh giới.

Người sử dụng đất nên thực hiện theo các bước:

Bước 1: Kiểm tra và đo đạc lại thửa đất

Có thể đề nghị đơn vị có chức năng đo đạc xác định:

• Ranh giới thực tế;
• Mốc giới thửa đất;
• Diện tích đang sử dụng;
• Phần diện tích có dấu hiệu bị lấn;
• Mức độ chồng lấn giữa các thửa đất.

Kết quả đo đạc là tài liệu quan trọng nhưng không phải căn cứ duy nhất để kết luận ai có quyền sử dụng phần đất tranh chấp.

Bước 2: Thu thập hồ sơ, chứng cứ

Các tài liệu cần kiểm tra có thể gồm:

• Sổ đỏ và hồ sơ cấp Sổ đỏ;
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ;
• Trích lục hoặc trích đo địa chính;
• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới;
• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng hoặc giao đất;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Hình ảnh, công trình, hàng rào và mốc sử dụng đất;
• Lời khai của những người sử dụng đất lâu năm;
• Biên bản làm việc với hộ liền kề.

Bước 3: Thương lượng hoặc hòa giải

Các bên có thể tự thỏa thuận về ranh giới, tháo dỡ công trình lấn chiếm hoặc hoàn trả phần diện tích đất.

Nếu không tự giải quyết được, người dân có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Bước 4: Yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể tiếp tục yêu cầu giải quyết theo thẩm quyền.

Đối với tranh chấp mà các bên có Sổ đỏ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tòa án thường là cơ quan giải quyết.

Người khởi kiện có thể yêu cầu:

• Xác định ranh giới sử dụng đất;
• Buộc trả lại phần đất bị lấn;
• Buộc tháo dỡ công trình trên đất;
• Chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất;
• Điều chỉnh hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp chồng lấn, nếu có căn cứ;
• Bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng điều kiện.

5. Hòa giải thành thì có phải đăng ký lại biến động không?

Nếu hòa giải thành mà kết quả làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận theo quy định.

Không nên chỉ giữ biên bản hòa giải mà không đăng ký tại cơ quan đất đai. Khi chưa hoàn tất đăng ký, thông tin trong hồ sơ địa chính và Sổ đỏ có thể vẫn không khớp với ranh giới mà các bên đã thống nhất.

Trường hợp kết quả hòa giải được Tòa án công nhận hoặc được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng quyết định, các bên sử dụng văn bản có hiệu lực để thực hiện đăng ký biến động.

6. Hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ do diện tích không khớp

Tùy trường hợp và yêu cầu của cơ quan tiếp nhận, hồ sơ thường gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai;
• Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;
• Bản trích đo địa chính hoặc kết quả đo đạc thửa đất;
• Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất;
• Tài liệu chứng minh nguồn gốc phần diện tích tăng thêm, nếu có;
• Văn bản thỏa thuận hoặc biên bản xác định ranh giới;
• Kết quả hòa giải, bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, nếu có;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Giấy tờ khác theo yêu cầu của hồ sơ cụ thể.

Trình tự đăng ký, cấp đổi giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và quy định phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

7. Có phải nộp tiền đối với diện tích tăng thêm không?

Không phải mọi trường hợp diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ đều phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích tăng do sai số đo đạc, ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp thì việc xác định lại diện tích chủ yếu căn cứ vào kết quả đo đạc thực tế.

Nếu phần tăng thêm nằm ngoài ranh giới cũ, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng, loại đất, hành vi vi phạm và căn cứ công nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài tiền sử dụng đất nếu phát sinh, người sử dụng đất có thể phải thanh toán phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản khác theo quy định của địa phương.

8. Người dân cần làm gì khi phát hiện diện tích không khớp?

Khi phát hiện diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, người sử dụng đất không nên vội ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc tự thỏa thuận cắt đất cho hộ liền kề.

Trước tiên cần:

• Đo đạc lại toàn bộ thửa đất;
• Đối chiếu hồ sơ cấp Sổ đỏ ban đầu;
• Kiểm tra ranh giới qua các thời kỳ;
• Xác định có tranh chấp hoặc lấn chiếm hay không;
• Yêu cầu cơ quan tiếp nhận trả lời bằng văn bản nếu hồ sơ bị từ chối;
• Lựa chọn đúng thủ tục đính chính, cấp đổi hay giải quyết tranh chấp.

Kết luận

Sổ đỏ không khớp với diện tích thực tế không đồng nghĩa người sử dụng đất đương nhiên được công nhận phần đất tăng thêm hoặc bị mất phần diện tích đang thiếu.

Cách giải quyết phụ thuộc vào ba vấn đề quan trọng:

• Ranh giới thửa đất có thay đổi hay không;
• Có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề hay không;
• Nguyên nhân chênh lệch xuất phát từ sai số đo đạc, sai sót cấp giấy hay hành vi lấn, chiếm.

Nếu ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp, người dân có thể thực hiện thủ tục cấp đổi theo diện tích đo đạc thực tế. Nếu Sổ đỏ bị ghi sai thì đề nghị kiểm tra, đính chính hoặc cấp đổi. Nếu đất bị hộ liền kề lấn chiếm thì cần hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Luật Nguyên Phát hỗ trợ:

• Kiểm tra hồ sơ địa chính và Sổ đỏ;
• Tư vấn xử lý diện tích tăng thêm hoặc bị thiếu;
• Thực hiện thủ tục đo đạc, đính chính và cấp đổi Sổ đỏ;
• Giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề;
• Soạn đơn hòa giải, đơn khởi kiện và các văn bản liên quan;
• Đại diện bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Nếu diện tích đất thực tế không khớp với Sổ đỏ, hãy liên hệ Luật Nguyên Phát để được kiểm tra hồ sơ và xác định đúng phương án xử lý.