TỪ NGÀY 31/1/2026, THẨM QUYỀN CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU THAY ĐỔI NHƯ NÀO?
I. CẤP SỔ LẦN ĐẦU LÀ GÌ?
– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
– Cấp Sổ đỏ lần đầu là thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất, vì mỗi thửa đất chỉ được cấp 01 Giấy chứng nhận, không có cấp lần 2, lần 3 nên được gọi là cấp lần đầu.
II. THẨM QUYỀN CẤP SỔ ĐỎ TỪ NGÀY 31/1/2026
Từ ngày 31/01/2026, theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được sắp xếp lại theo hướng gắn với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai, cụ thể:
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất…
– Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận (hoặc xác nhận thay đổi) đối với các trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở.
– Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ lần đầu), xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp còn lại.
Trước ngày 31/01/2026, theo Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu được phân định theo đối tượng sử dụng đất:
– UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho các chủ thể như tổ chức trong nước (cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế…), tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.
– UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.
Có thể thấy, theo quy định cũ trong trường hợp đăng ký lần đầu của cá nhân, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chủ yếu thuộc Chủ tịch UBND cấp xã.
Như vậy, kể từ ngày 31/01/2026, trong các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai trở thành cơ quan thực hiện việc cấp Sổ đỏ lần đầu.
III. BỔ SUNG 02 TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU
Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được nêu tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:
– Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai 2024 thì thực hiện đăng ký biến động;
– Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;
– Trường hợp Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua tài sản khác với thời hạn đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản;
– Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 135 của Luật Đất đai thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 của Luật Đất đai;
– Trường hợp đất được giao để quản lý quy định tại Điều 7 của Luật Đất đai mà thuộc quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai thì được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai.
Như vậy, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung 02 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm:
1 – Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993, nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức.
2 – Các trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện luật định cũng được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Trên đây là quy định của pháp luật về TỪ NGÀY 31/1/2026, THẨM QUYỀN CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU THAY ĐỔI NHƯ NÀO? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với LUẬT NGUYÊN PHÁT thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
