Quy định mới về tách thửa đất từ 1/1/2026: Điều kiện, hồ sơ và thủ tục người dân cần biết
Từ ngày 01/01/2026, quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất có những thay đổi đáng chú ý theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Đặc biệt, đất không có lối đi trực tiếp ra đường giao thông công cộng nhưng được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua vẫn có thể được xem xét tách thửa. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định về việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, hợp thửa đất khác mục đích sử dụng và phân chia đất theo bản án của Tòa án.
1. Quy định mới về tách thửa đất từ ngày 01/01/2026
Ngày 11/12/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Trong đó, Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 có những quy định đáng chú ý liên quan đến tách thửa đất, hợp thửa đất.
1.1. Đất không có lối đi trực tiếp ra đường công cộng vẫn có thể được tách thửa
Theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Như vậy, từ ngày 01/01/2026, điều kiện về lối đi khi tách thửa được mở rộng hơn.
Ví dụ, gia đình có 300m² đất và muốn tách thành ba thửa. Thửa đất phía ngoài tiếp giáp đường giao thông công cộng, còn hai thửa phía trong không có lối đi trực tiếp ra đường.
Nếu người sử dụng đất phía ngoài đồng ý cho hai thửa phía trong đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng thì về nguyên tắc, các thửa đất phía trong có thể đáp ứng điều kiện về lối đi để được xem xét tách thửa.
Tuy nhiên, việc tách thửa vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật và UBND cấp tỉnh nơi có đất.
1.2. Dành một phần đất làm lối đi không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi đó.
Ví dụ, một thửa đất có cả đất ở và đất trồng cây lâu năm. Khi tách thửa, người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi chung cho các thửa đất phía trong.
Trong trường hợp thuộc phạm vi quy định nêu trên, phần diện tích làm lối đi không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất chỉ vì được dành làm lối đi khi tách thửa.
1.3. Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa
Một điểm đáng chú ý khác theo Nghị quyết 254/2025/QH15 là trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải thực hiện tách thửa.
Ví dụ, người dân có một thửa đất trồng cây lâu năm diện tích 500m² và có nhu cầu chuyển 100m² sang đất ở.
Theo quy định mới, việc chuyển mục đích sử dụng 100m² không bắt buộc phải thực hiện tách thửa chỉ vì chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích.
Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.
1.4. Hợp thửa đất không bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng
Theo nội dung Nghị quyết 254/2025/QH15 được viện dẫn, việc hợp các thửa đất không bắt buộc phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất.
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý đối với những trường hợp người dân có hai thửa đất liền kề nhưng khác mục đích sử dụng.
Ví dụ, một người có một thửa đất ở và một thửa đất trồng cây lâu năm nằm liền kề nhau.
Khi có nhu cầu hợp thửa, người sử dụng đất cần kiểm tra điều kiện hợp thửa và quy định áp dụng tại địa phương. Không nên mặc định rằng mọi trường hợp đều bắt buộc chuyển toàn bộ diện tích về cùng một mục đích sử dụng trước khi được hợp thửa.
1.5. Phân chia đất theo bản án của Tòa án nhưng không đủ điều kiện tách thửa
Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng quy định trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa.
Ngoại lệ được áp dụng đối với trường hợp bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với những tranh chấp về chia tài sản chung, phân chia di sản thừa kế và các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất.
Ví dụ, ba người thừa kế được Tòa án phân chia một thửa đất thành ba phần nhưng diện tích từng phần không đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định.
Trong trường hợp này, cần kiểm tra thời điểm bản án có hiệu lực và điều kiện pháp luật tương ứng để xác định có được thực hiện tách thửa hay không.
1.6. Hồ sơ tách thửa đã nộp trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa giải quyết
Theo nội dung Nghị quyết 254/2025/QH15, trường hợp đã nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết.
Do đó, đối với hồ sơ tách thửa đã nộp trước ngày 01/01/2026 nhưng vẫn đang trong quá trình giải quyết, người sử dụng đất cần kiểm tra việc áp dụng quy định mới đối với hồ sơ của mình.
2. Điều kiện tách thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024
Bên cạnh những điểm mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15, việc tách thửa đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện cơ bản theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, thửa đất phải có Giấy chứng nhận theo quy định, còn trong thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách thửa theo quy định.
Ngoài ra, việc tách thửa phải bảo đảm điều kiện về lối đi, diện tích tối thiểu và các điều kiện khác áp dụng đối với từng loại đất tại địa phương.
Theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất.
Vì vậy, cùng một diện tích đất nhưng khả năng tách thửa tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng hoặc Thành phố Hồ Chí Minh có thể khác nhau tùy quy định áp dụng.
3. Hồ sơ tách thửa đất theo quy định năm 2026
Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất được quy định gồm:
Thứ nhất: Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Thứ hai: Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép phù hợp thực hiện.
Thứ ba: Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu, hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
Thứ tư: Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất nếu có.
Đối với hồ sơ thực hiện tại thời điểm hiện nay, người sử dụng đất cần đối chiếu thêm quy định thủ tục hành chính của UBND cấp tỉnh nơi có đất, bao gồm những điều chỉnh được ban hành sau Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
4. Trình tự, thủ tục tách thửa đất
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định áp dụng tại địa phương.
Cơ quan tiếp nhận cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo quy định.
Trường hợp hồ sơ được tiếp nhận tại Bộ phận Một cửa, hồ sơ được chuyển đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để giải quyết.
Bước 2. Kiểm tra điều kiện tách thửa
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai và các quy định có liên quan.
Nội dung kiểm tra bao gồm thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất, hồ sơ lưu trữ và các giấy tờ do người sử dụng đất cung cấp.
Theo quy trình được viện dẫn tại Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:
- Nếu hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
- Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất, thiếu kích thước các cạnh hoặc có thông tin diện tích, kích thước không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.
- Đối với trường hợp đủ điều kiện và không thuộc các trường hợp nêu trên, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa và xác nhận thông tin trên bản vẽ theo quy định.
- Các mốc thời gian trên phản ánh quy trình tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP được bài nguồn viện dẫn. Thời hạn áp dụng thực tế cần được đối chiếu với thủ tục hành chính hiện hành tại địa phương.
Bước 3. Hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi xác nhận đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách.
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập, chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 4. Nhận kết quả
Trường hợp tách thửa nhưng không thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách.
Trường hợp tách thửa có thay đổi người sử dụng đất, chẳng hạn tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho, các bên phải thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định.
5. Những trường hợp người dân cần đặc biệt lưu ý khi tách thửa năm 2026
Tách thửa đất để bán một phần diện tích: Cần kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi ký kết, thanh toán và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Tách thửa đất để tặng cho con: Cần xác định diện tích, kích thước từng thửa dự kiến hình thành và điều kiện về lối đi.
Tách thửa đất không có lối đi: Có thể được xem xét nếu được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng và đáp ứng các điều kiện khác.
Tách thửa đất để chia thừa kế: Cần kiểm tra diện tích tối thiểu và phương án phân chia phù hợp, đặc biệt đối với trường hợp có bản án, quyết định của Tòa án.
Tách thửa đất vướng quy hoạch: Cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và căn cứ giải quyết hồ sơ tại địa phương; không nên chỉ dựa vào thông tin đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không.
Tách thửa đất có diện tích nhỏ: Cần xem xét điều kiện diện tích tối thiểu và khả năng áp dụng phương án tách thửa đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.
6. Câu hỏi thường gặp về quy định tách thửa đất năm 2026
6.1. Đất không có lối đi riêng có được tách thửa không?
Có thể được xem xét. Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, thửa đất có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng có thể đáp ứng yêu cầu về lối đi.
Tuy nhiên, vẫn phải đáp ứng những điều kiện tách thửa khác.
6.2. Chuyển 100m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở có phải tách thửa không?
Không bắt buộc phải tách thửa chỉ vì chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng.
6.3. Hai thửa đất khác mục đích sử dụng có được hợp thửa không?
Theo quy định mới được nêu tại Nghị quyết 254/2025/QH15, việc hợp thửa không bắt buộc các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Việc hợp thửa cụ thể vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan.
6.4. Đất không đủ diện tích tối thiểu có được tách thửa không?
Về nguyên tắc, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Đối với trường hợp tách thửa tạo thành thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, cần xem xét phương án đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề theo quy định và các trường hợp ngoại lệ có thể áp dụng.
6.5. Hồ sơ tách thửa đã nộp từ năm 2025 nhưng chưa giải quyết thì áp dụng quy định nào?
Theo quy định chuyển tiếp được nêu trong Nghị quyết 254/2025/QH15, trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết.
7. Luật Nguyên Phát hỗ trợ thủ tục tách thửa, hợp thửa đất năm 2026
Việc tách thửa đất không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn liên quan đến điều kiện về lối đi, mục đích sử dụng, quy hoạch, hồ sơ địa chính và quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố.
Hãng Luật Nguyên Phát hỗ trợ tư vấn và thực hiện các công việc pháp lý liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất, bao gồm kiểm tra điều kiện tách thửa, hồ sơ tách Sổ đỏ, tách đất để chuyển nhượng, tặng cho, phân chia thừa kế và xử lý những trường hợp hồ sơ bị từ chối.
Thông tin liên hệ Hãng Luật Nguyên Phát
Tổng đài tư vấn 24/7: 1900.633.390
Luật sư Lê Nguyên Tuấn Anh: 0923.148.555
Tư vấn đất đai – Đỗ Ngân: 0364.310.003
Tư vấn đất đai – Nguyễn Văn Triển: 0986.545.664
Văn phòng Hà Nội: Số 21, ngõ 158 Nguyễn Khánh Toàn, Nghĩa Đô, Hà Nội
LUẬT NGUYÊN PHÁT – TƯ VẤN, HỖ TRỢ TÁCH THỬA, HỢP THỬA VÀ THỦ TỤC SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT.
