HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU KHI NÀO?
1. QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; Quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về hình thức như công chứng, chứng thực…Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. CÁC TRƯỜNG HỢP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, các bên tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về cả vật chất và tinh thần cũng như không đạt được mục đích đã xác định. Trong trường hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa. Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình và mức độ vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau. Không những thế, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn đa dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Đó là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vô hiệu do không đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật chuyên ngành
Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvô hiệu. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vô hiệu. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được nêu như sau:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Trên đây là quy định của pháp luật về việc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU KHI NÀO? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
