Đo đạc lại diện tích đất tăng thêm xử lý thế nào theo Luật Đất đai 2024? Có phải mua thêm đất hay làm thủ tục chuyển nhượng không?
Nhiều người khi đo đạc lại đất để cấp đổi Sổ đỏ hoặc thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mới phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều này khiến không ít người băn khoăn:
- Đất tăng thêm có được công nhận không?
- Có phải mua lại phần đất tăng thêm không?
- Có phải làm hợp đồng chuyển nhượng không?
- Có được cấp Sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đang sử dụng không?
Bài viết dưới đây của Luật Nguyên Phát sẽ phân tích chi tiết quy định mới của Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Khi đo đạc lại mà diện tích đất tăng thêm sẽ xử lý như thế nào?
Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc xử lý phụ thuộc vào nguyên nhân tăng diện tích và ranh giới thửa đất có thay đổi hay không.
Có hai trường hợp phổ biến:
Trường hợp 1: Diện tích tăng nhưng ranh giới đất không thay đổi
Đây là trường hợp thường gặp nhất.
Nếu:
- Ranh giới thửa đất hiện nay vẫn giống với ranh giới khi được cấp Sổ đỏ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Không có tranh chấp với các hộ liền kề; thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Nói cách khác, người sử dụng đất có thể được công nhận toàn bộ diện tích thực tế, mặc dù diện tích này lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ trước đây.
Trường hợp 2: Diện tích tăng do ranh giới đất đã thay đổi
Nếu quá trình đo đạc xác định:
- Ranh giới thửa đất đã thay đổi so với thời điểm được cấp giấy;
- Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ; thì phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Điều này không đồng nghĩa cứ có diện tích tăng là đương nhiên được cấp Sổ đỏ.
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét:
- Nguồn gốc phần đất tăng thêm;
- Quá trình sử dụng;
- Hiện trạng sử dụng;
- Điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất.
Đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng nhưng chưa sang tên có phải làm hợp đồng chuyển nhượng không?
Đây là điểm mới được rất nhiều người quan tâm.
Theo khoản 3 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Nếu phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục sang tên, thì:
Người sử dụng đất không phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm này.
Đồng thời cũng không phải thực hiện thủ tục hợp thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ vì diện tích tăng thêm.
Đây là quy định giúp tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất trước đây nhưng chưa hoàn tất thủ tục.
Phần diện tích tăng thêm được cấp Sổ đỏ như thế nào?
Theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), việc xác định diện tích được chia thành hai nhóm lớn.
Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nếu thửa đất ban đầu đã có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì:
Trường hợp 1
Phần diện tích tăng thêm cũng có giấy tờ hợp pháp.
=> Được xác định loại đất và diện tích theo quy định để cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích.
Trường hợp 2
Phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa sang tên.
=> Được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đang sử dụng.
Đồng thời cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý hồ sơ của bên chuyển nhượng theo quy định.
Trường hợp 3
Phần diện tích tăng thêm không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo các Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024.
=> Vẫn được xem xét công nhận và cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện của pháp luật.
Trường hợp thửa đất đã có Sổ đỏ
Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước đây thì:
Phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng
Nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa sang tên thì được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích.
Phần diện tích tăng thêm có giấy tờ
Nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai thì toàn bộ diện tích sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Phần diện tích tăng thêm không có giấy tờ
Nếu đáp ứng điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đang sử dụng.
Có phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm không?
Không phải mọi trường hợp đều được miễn hoặc đều phải nộp tiền sử dụng đất.
Việc xác định nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào:
- Nguồn gốc phần diện tích tăng thêm;
- Loại đất;
- Điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất;
- Quy định về thu tiền sử dụng đất tại thời điểm giải quyết hồ sơ.
Do đó, mỗi trường hợp cần được xem xét riêng.
Người sử dụng đất cần lưu ý điều gì?
Khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ, người dân không nên tự ý cho rằng mình được công nhận ngay toàn bộ diện tích.
Cần xác định rõ:
- Phần diện tích tăng thêm có từ khi nào?
- Ranh giới đất có thay đổi không?
- Có tranh chấp với hộ liền kề hay không?
- Phần diện tích tăng thêm có giấy tờ chứng minh hay không?
- Có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 hay không?
Chỉ khi xác định đúng nguyên nhân tăng diện tích mới có thể lựa chọn đúng thủ tục và tránh bị trả hồ sơ.
Dịch vụ tư vấn cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm tại Luật Nguyên Phát
Thực tế, nhiều hồ sơ bị kéo dài do người dân không xác định đúng nguồn gốc phần diện tích tăng thêm hoặc áp dụng sai thủ tục.
Luật Nguyên Phát hỗ trợ khách hàng:
- Kiểm tra điều kiện công nhận phần diện tích tăng thêm.
- Đánh giá khả năng được cấp Giấy chứng nhận.
- Tư vấn nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
- Soạn thảo hồ sơ đầy đủ theo quy định mới.
- Đại diện làm việc với cơ quan đăng ký đất đai.
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp khi có phát sinh.
Nếu bạn đang đo đạc lại đất và phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ, hãy liên hệ Luật Nguyên Phát Hotline 1900.633.390 để được luật sư và chuyên viên pháp lý tư vấn hướng xử lý phù hợp, đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
