ĐẤT THỪA KẾ CHUNG CHƯA TÁCH THỬA, MỘT NGƯỜI CÓ ĐƯỢC TỰ Ý BÁN PHẦN ĐẤT CỦA MÌNH?

Nhiều anh chị em cùng được thừa kế một thửa đất, nhưng chưa tách thửa. Một người muốn bán “phần đất của mình” cho người khác thì có cần những người còn lại đồng ý không?

Đây là tình huống khá phổ biến khi cha mẹ mất để lại nhà đất cho nhiều người. Điều quan trọng là phải phân biệt rõ giữa bán toàn bộ thửa đất, bán một phần diện tích cụ thể và chuyển nhượng phần quyền của một người trong khối tài sản chung.

1. Đất thừa kế chung không có nghĩa mỗi người tự chọn một phần đất để bán

Khi nhiều người cùng thừa kế một thửa đất nhưng tài sản chưa được phân chia, chưa tách thửa hoặc chưa xác định hợp pháp phần diện tích riêng của từng người thì một người không thể tự lấy một vị trí cụ thể trên thửa đất và coi đó là đất riêng của mình để chuyển nhượng.

Ví dụ, 4 anh chị em cùng thừa kế thửa đất 400m². Không thể chỉ vì cho rằng mỗi người tương ứng khoảng 100m² mà một người tự khoanh 100m² phía mặt đường rồi bán cho người khác.

Có quyền hưởng 1/4 thửa đất không đồng nghĩa đương nhiên sở hữu riêng 100m² tại một vị trí cụ thể.

Đây là điểm người dân rất dễ nhầm khi giải quyết đất thừa kế chung.

2. Một người có được bán toàn bộ thửa đất thừa kế chung không?

Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người thì một người không được tự mình quyết định chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, bởi trong đó còn có quyền của những người đồng thừa kế khác.

Một người cũng không được tự ý định đoạt phần quyền thuộc về người thừa kế khác.

Do đó, trước khi mua đất thừa kế chung, người mua cần kiểm tra rất kỹ ai đang có quyền đối với thửa đất và người ký hợp đồng có quyền định đoạt đến đâu.

3. Nếu chỉ muốn bán phần quyền thừa kế của mình thì sao?

Đây là trường hợp cần phân biệt với việc bán một phần diện tích cụ thể.

Theo nội dung nguồn dẫn Điều 209 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản được xác định là sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có quyền định đoạt phần quyền của mình.

Khi một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì những chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Đối với bất động sản, nguồn bài viết nêu thời hạn thực hiện quyền ưu tiên mua là 03 tháng kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán.

Như vậy, cần phân biệt:

“Bán phần quyền của mình trong tài sản chung” khác với “bán một mảnh đất cụ thể nằm trong thửa đất chung”.

4. Muốn bán một phần diện tích cụ thể thì phải làm gì?

Theo nội dung nguồn dẫn Điều 27 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần cho từng thành viên, người muốn thực hiện quyền đối với phần của mình cần thực hiện thủ tục đất đai tương ứng như đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định.

Vì vậy, nếu muốn bán riêng một diện tích cụ thể, chẳng hạn 100m² trong thửa đất chung 400m², không thể chỉ tự vẽ ranh giới rồi ký giấy bán.

Cần xác định phần quyền, kiểm tra điều kiện tách thửa và thực hiện các thủ tục cần thiết để phần đất dự kiến chuyển nhượng được xác định hợp pháp.

5. Nếu thửa đất không thể phân chia theo phần thì sao?

Theo nội dung nguồn, nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền của người sử dụng đất hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện theo quy định.

Trường hợp này thường cần đặc biệt lưu ý khi thửa đất có diện tích nhỏ, việc chia nhỏ không đáp ứng điều kiện pháp luật hoặc có những yếu tố khiến không thể xác lập từng phần đất riêng.

Do đó, không phải cứ có nhiều người thừa kế thì chắc chắn có thể chia thửa đất thành đúng số phần tương ứng với số người.

6. Ví dụ: 3 anh em cùng thừa kế 300m² đất

Giả sử cha mẹ mất để lại một thửa đất 300m² cho ba người con A, B và C. Sau khi giải quyết thừa kế, ba người cùng có quyền đối với thửa đất nhưng chưa thực hiện tách thành các thửa riêng.

A cho rằng mình được hưởng 1/3 nên tự xác định 100m² phía ngoài mặt đường là phần của mình rồi bán cho ông D.

Cách hiểu này chưa đúng.

Quyền 1/3 của A trước hết là phần quyền trong tài sản chung. Nó không đương nhiên đồng nghĩa với việc 100m² mặt đường mà A tự chọn đã trở thành thửa đất riêng thuộc quyền sử dụng độc lập của A.

Nếu muốn chuyển nhượng một phần diện tích cụ thể, cần thực hiện các bước pháp lý để xác định phần đất đó theo quy định.

7. Nếu một người muốn bán phần quyền của mình cho người ngoài thì có cần tất cả anh chị em đồng ý?

Theo nội dung nguồn, nếu đã xác định là sở hữu chung theo phần, một người muốn chuyển nhượng phần quyền thuộc về mình thì không nhất thiết phải được tất cả những người còn lại đồng ý để bán phần quyền đó.

Tuy nhiên, phải lưu ý quyền ưu tiên mua của những người đồng sở hữu và các điều kiện, trình tự pháp luật liên quan.

Điều này hoàn toàn khác với trường hợp một người muốn bán toàn bộ thửa đất hoặc tự ý bán một vị trí, diện tích cụ thể chưa được tách và xác định hợp pháp là phần riêng của mình.

8. Đất thừa kế chung muốn bán còn phải đáp ứng điều kiện về đất đai

Ngoài quan hệ giữa những người đồng thừa kế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật đất đai.

Nguồn bài viết dẫn Điều 45 Luật Đất đai 2024 và lưu ý việc chuyển nhượng còn phải tuân thủ quy định về điều kiện thực hiện quyền, hình thức hợp đồng và đăng ký.

Vì vậy, việc các anh chị em trong gia đình nói miệng rằng “mỗi người một phần” chưa phải là căn cứ để mỗi người tự mang một phần diện tích cụ thể đi bán.

9. Nếu muốn tách đất thừa kế để mỗi người có một Sổ riêng thì sao?

Trước hết cần xác định những người có quyền thừa kế và phần quyền của từng người.

Sau đó mới xem xét thửa đất có đủ điều kiện để phân chia, tách thửa hay không. Điều kiện về diện tích, kích thước và các yêu cầu liên quan cần được kiểm tra theo quy định áp dụng tại địa phương nơi có đất.

Nếu đủ điều kiện, những người có quyền có thể thực hiện thủ tục phân chia và tách thửa để xác lập phần đất riêng. Khi đó, việc một người chuyển nhượng phần đất đã được xác định riêng sẽ rõ ràng hơn về mặt pháp lý.

10. Người mua cần cẩn thận với “đất thừa kế chung bán giấy tay”

Một trường hợp khá rủi ro là người bán nói: “Đất của bố mẹ để lại cho 4 anh em, tôi được 1/4. Tôi bán riêng cho anh 100m², sau này tách Sổ.”

Người mua không nên chỉ dựa vào lời nói này.

Cần kiểm tra Sổ đỏ đang đứng tên ai, di sản đã được giải quyết hay chưa, có bao nhiêu người thừa kế, phần quyền của người bán đã được xác định chưa, diện tích dự kiến mua có đủ điều kiện tách thửa không và những người có quyền liên quan có tranh chấp hay không.

Nếu không kiểm tra từ đầu, người mua có thể đã giao tiền nhưng sau đó không thực hiện được thủ tục sang tên đối với phần diện tích dự kiến mua.

11. Có đất thừa kế chung, trước khi bán nên làm 4 việc

Thứ nhất, xác định đầy đủ người thừa kế. Không nên chỉ căn cứ vào người đang giữ Sổ đỏ hoặc người đang trực tiếp sử dụng đất.

Thứ hai, xác định phần quyền của từng người. Cần làm rõ mỗi người có quyền đối với bao nhiêu phần trong khối di sản.

Thứ ba, xác định muốn bán “phần quyền” hay “một phần diện tích cụ thể”. Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Thứ tư, nếu muốn bán một diện tích cụ thể, cần kiểm tra khả năng phân chia và tách thửa trước khi giao dịch.

Người dân cần nhớ

Được hưởng một phần thừa kế ≠ đương nhiên có một mảnh đất riêng.

Có 1/3 quyền trong thửa đất ≠ tự chọn 1/3 diện tích đẹp nhất để bán.

Bán phần quyền trong tài sản chung ≠ bán một phần diện tích cụ thể của thửa đất.

Vì vậy, khi nhiều người cùng thừa kế một thửa đất, trước khi chuyển nhượng cần xác định rõ phần quyền – khả năng phân chia – điều kiện tách thửa – quyền của những người đồng sở hữu và thủ tục đăng ký đất đai.

LUẬT NGUYÊN PHÁT HỖ TRỢ GIẢI QUYẾT ĐẤT THỪA KẾ CHUNG

Luật Nguyên Phát hỗ trợ kiểm tra và xử lý các trường hợp cha mẹ mất để lại đất cho nhiều người; một người không đồng ý phân chia; một người muốn bán phần thừa kế; đất chưa sang tên cho những người thừa kế; cần tách thửa để chia đất; tranh chấp về vị trí, diện tích được hưởng; hoặc cần thực hiện khai nhận, thỏa thuận phân chia và đăng ký sang tên di sản.

☎️ Tổng đài tư vấn 24/7: 1900.633.390
👨‍⚖️ Luật sư Lê Nguyên Tuấn Anh: 0923.148.555
📞 Đỗ Ngân – Đất đai: 0364.310.003
📞 Nguyễn Văn Triển – Đất đai: 0986.545.664
📍 Hà Nội: Số 21, ngõ 158 Nguyễn Khánh Toàn, Nghĩa Đô, Hà Nội.

LUẬT NGUYÊN PHÁT – HỖ TRỢ THỪA KẾ NHÀ ĐẤT, PHÂN CHIA DI SẢN, SANG TÊN, TÁCH THỬA VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ.