ĐẤT CÓ SỔ ĐỎ NHƯNG VẪN BỊ PHẠT VÌ LẤN CHIẾM, CẦN LÀM NGAY CÁC BƯỚC SAU
Đất đã có Sổ đỏ, gia đình sử dụng ổn định hàng chục năm, không tranh chấp nhưng khi đo đạc lại phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận và sau đó bị xử phạt vì “lấn, chiếm đất”. Đây là tình huống khiến nhiều người lo lắng và đặt câu hỏi: Chỉ vì diện tích đo đạc thực tế tăng so với Sổ đỏ thì có bị coi là lấn, chiếm đất hay không?
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, để xác định có hành vi lấn đất, chiếm đất hay không cần căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ lưu trữ và toàn bộ quá trình sử dụng đất. Việc diện tích thực tế có chênh lệch so với Sổ đỏ chưa phải là yếu tố duy nhất để kết luận người sử dụng đất có hành vi lấn, chiếm.
1. Đất có Sổ đỏ nhưng vẫn bị xử phạt vì lấn, chiếm đất?
Một trường hợp thực tế được phản ánh là gia đình đã sử dụng đất hàng chục năm, không có tranh chấp và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi đo đạc lại, diện tích thực tế phát sinh phần đất dư so với diện tích ghi trên Sổ đỏ.
Theo phản ánh của người dân, trước đó cơ quan chức năng đã tiến hành đo đạc nhưng không thông báo điều chỉnh mà vẫn cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ thanh lý có sai sót. Sau này khi đo đạc lại phát hiện diện tích dư, thay vì được cập nhật lại Sổ đỏ, gia đình lại nhận quyết định xử phạt vi phạm hành chính với lý do “lấn, chiếm đất”.
Đối với tình huống này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng đây là vụ việc cụ thể, liên quan trực tiếp đến hồ sơ và giấy tờ lưu trữ tại địa phương nên không có đủ cơ sở để kết luận chi tiết. Tuy nhiên, Bộ đã hướng dẫn các nguyên tắc pháp lý để xác định thế nào là lấn đất và chiếm đất.
2. Thế nào được coi là hành vi lấn đất?
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Như vậy, một trong những vấn đề quan trọng khi xác định hành vi lấn đất là phải xem xét có việc chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng hay không.
Do đó, trong trường hợp đo đạc lại thấy diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ, cần tiếp tục kiểm tra nguyên nhân của phần diện tích chênh lệch, mốc giới và ranh giới sử dụng đất qua các thời kỳ, thay vì chỉ nhìn vào con số diện tích tăng thêm để kết luận.
3. Thế nào được coi là hành vi chiếm đất?
Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Có thể hiểu đơn giản, “lấn đất” tập trung vào hành vi chuyển dịch mốc giới, ranh giới để mở rộng diện tích sử dụng, còn “chiếm đất” liên quan đến việc sử dụng đất do Nhà nước quản lý hoặc đất của người sử dụng đất hợp pháp khác khi chưa được phép.
Đồng thời, khoản 1 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 cũng có quy định về hành vi lấn đất hoặc chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đã quản lý, được thể hiện trong hồ sơ địa chính thuộc địa giới hành chính của xã hoặc các văn bản giao đất để quản lý.
4. Diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ có đồng nghĩa với lấn, chiếm đất?
Đây là điểm người dân cần đặc biệt lưu ý. Theo nội dung hướng dẫn, để xác định có thực sự tồn tại hành vi lấn, chiếm đất hay không cần căn cứ vào hồ sơ và toàn bộ quá trình sử dụng đất.
Vì vậy, việc đo đạc lại phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ cần được xem xét cùng với nguyên nhân phát sinh chênh lệch, ranh giới sử dụng đất, mốc giới thửa đất và các tài liệu quản lý đất đai có liên quan.
Nếu người dân cho rằng diện tích chênh lệch xuất phát từ sai sót của bản đồ hoặc hồ sơ cũ và ranh giới sử dụng đất thực tế đã ổn định từ trước thì đây là những nội dung cần được làm rõ khi cơ quan có thẩm quyền xem xét vụ việc.
Nói cách khác, có diện tích đất tăng thêm khi đo đạc chưa đủ để tự động kết luận đó là phần đất do lấn, chiếm. Muốn xác định vi phạm cần đối chiếu với các căn cứ xác định hành vi lấn đất, chiếm đất theo quy định.
5. Đã có Sổ đỏ thì tại sao vẫn có thể bị xem xét hành vi lấn, chiếm?
Sổ đỏ là căn cứ pháp lý quan trọng về quyền sử dụng đất nhưng khi phát sinh phần diện tích thực tế ngoài hoặc chênh lệch với thông tin được ghi nhận thì cơ quan chức năng vẫn cần xác định nguồn gốc của phần diện tích này.
Do đó, vấn đề không đơn giản nằm ở việc “đã có Sổ đỏ hay chưa” mà cần xem phần diện tích đang bị cho là lấn, chiếm có thuộc phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp hay không, ranh giới đã thay đổi hay chưa và phần đất đó có phải đất do Nhà nước quản lý hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ thể khác hay không.
Đây cũng là lý do đối với những trường hợp đã có Sổ đỏ nhưng diện tích thực tế chênh lệch, người dân nên kiểm tra lại hồ sơ trước khi đồng ý với kết luận phần diện tích tăng thêm là đất lấn, chiếm.
6. Bị xử phạt lấn, chiếm đất thì cần kiểm tra ngay những gì?
Nếu đã nhận quyết định xử phạt vì hành vi lấn, chiếm đất nhưng cho rằng nguyên nhân thực tế là sai lệch từ bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc quá trình đo đạc trước đây, người dân cần rà soát lại toàn bộ hồ sơ liên quan.
Trước hết, cần kiểm tra Sổ đỏ đã được cấp, trong đó chú ý diện tích, sơ đồ thửa đất, kích thước các cạnh và những nội dung có liên quan đến ranh giới.
Tiếp theo, cần đối chiếu hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, tài liệu đo đạc và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận qua các thời kỳ để xác định ranh giới thửa đất trước đây được quản lý như thế nào.
Người dân cũng cần làm rõ quá trình sử dụng đất thực tế, đặc biệt là ranh giới có thay đổi hay không, có từng chuyển dịch mốc giới để mở rộng diện tích hay không, phần đất tăng thêm có thuộc đất Nhà nước quản lý hoặc đất của người sử dụng hợp pháp khác hay không.
Đây là những vấn đề quan trọng để đối chiếu với khái niệm “lấn đất”, “chiếm đất” mà pháp luật quy định.
7. Mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất được quy định ở đâu?
Trường hợp sau khi kiểm tra hồ sơ và quá trình sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền xác định thực sự có hành vi lấn đất hoặc chiếm đất thì người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Mức xử phạt cụ thể đối với hành vi lấn, chiếm đất được áp dụng theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ.
Do đó, trước khi xem xét mức tiền phạt, vấn đề quan trọng hơn là phải xác định hành vi thực tế có đáp ứng căn cứ để được coi là lấn đất hoặc chiếm đất hay không.
8. Người dân cần làm gì khi cho rằng quyết định xử phạt lấn, chiếm đất chưa phù hợp?
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường trong trường hợp được phản ánh, người dân cần nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan và liên hệ trực tiếp với UBND cấp xã nơi có đất để vụ việc được xem xét, giải quyết dựa trên hồ sơ, giấy tờ lưu trữ tại địa phương.
Từ góc độ tư vấn của Luật Nguyên Phát, người dân nên tập trung làm rõ ba vấn đề: ranh giới sử dụng đất có bị thay đổi hay không; phần diện tích tăng thêm hình thành từ đâu; hồ sơ địa chính và hồ sơ cấp Sổ qua các thời kỳ thể hiện phần đất đó như thế nào.
Nếu cho rằng diện tích tăng thêm xuất phát từ sai sót đo đạc hoặc bản đồ cũ thì cần thu thập và đối chiếu các tài liệu liên quan để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở xem xét đúng bản chất vụ việc.
9. Hỏi đáp nhanh về hành vi lấn, chiếm đất
Hỏi: Hành vi lấn đất được pháp luật quy định như thế nào?
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Hỏi: Thế nào là hành vi chiếm đất?
Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Hỏi: Đo đạc lại thấy diện tích lớn hơn Sổ đỏ có chắc chắn là lấn, chiếm đất không?
Không thể chỉ căn cứ vào việc diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ để kết luận. Theo nội dung hướng dẫn, cần căn cứ hồ sơ và toàn bộ quá trình sử dụng đất để xác định có thực sự tồn tại hành vi lấn, chiếm hay không.
Hỏi: Mức xử phạt lấn, chiếm đất được quy định ở đâu?
Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất được quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024.
10. Luật Nguyên Phát hỗ trợ xử lý trường hợp đất bị xác định lấn, chiếm
Luật Nguyên Phát hỗ trợ rà soát Sổ đỏ, hồ sơ địa chính và bản đồ qua các thời kỳ; kiểm tra nguồn gốc phần diện tích tăng thêm; xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất; tư vấn trường hợp diện tích thực tế khác với Sổ đỏ; rà soát căn cứ xác định hành vi lấn, chiếm đất và hỗ trợ xử lý các trường hợp bị xử phạt liên quan đến đất đai.
Đối với trường hợp đất đã được sử dụng hàng chục năm nhưng khi đo đạc lại phát sinh diện tích chênh lệch, không nên chỉ nhìn vào phần diện tích tăng thêm để kết luận có hành vi lấn, chiếm. Cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ và quá trình sử dụng đất để xác định nguyên nhân và căn cứ pháp lý cụ thể.
Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390
Căn cứ pháp lý theo nội dung nguồn: Khoản 9, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai; Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024.
