ĐẤT CÓ SỔ ĐỎ NHƯNG VẪN BỊ PHẠT VÌ LẤN, CHIẾM: CẦN KIỂM TRA NGAY NHỮNG GÌ?
Không phải cứ diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ thì phần đất tăng thêm mặc nhiên bị coi là đất lấn, chiếm. Muốn xử phạt, cơ quan có thẩm quyền phải xác định đúng hành vi, nguồn gốc phần diện tích tăng thêm và đối chiếu với hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng đất thực tế.
Đây là vấn đề nhiều gia đình gặp phải khi sử dụng đất ổn định hàng chục năm, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau khi đo đạc lại lại phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ. Có trường hợp người dân cho rằng phần chênh lệch xuất phát từ sai sót bản đồ hoặc đo đạc cũ, nhưng lại nhận quyết định xử phạt với lý do “lấn, chiếm đất”.
Vậy pháp luật xác định hành vi lấn đất, chiếm đất như thế nào và người dân cần kiểm tra những gì trước khi chấp nhận quyết định xử phạt?
1. Diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ chưa đủ để kết luận là lấn, chiếm đất
Trường hợp được phản ánh là một thửa đất gia đình đã sử dụng nhiều năm, không có tranh chấp và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi cơ quan chức năng đo đạc lại, diện tích thực tế phát sinh lớn hơn diện tích ghi nhận trên Sổ đỏ. Người dân cho rằng nguyên nhân xuất phát từ sai sót của bản đồ, hồ sơ đo đạc trước đây nhưng sau đó lại bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm đất.
Theo hướng dẫn được nêu trong nguồn, vì đây là vụ việc cụ thể liên quan đến hồ sơ, giấy tờ lưu trữ tại địa phương nên không thể chỉ dựa trên thông tin diện tích tăng thêm để đưa ra kết luận.
Điều quan trọng là phải xác định phần diện tích tăng thêm hình thành từ đâu, ranh giới sử dụng đất qua các thời kỳ có thay đổi hay không và có thực sự tồn tại hành vi lấn hoặc chiếm đất theo định nghĩa của Luật Đất đai hay không.
2. Thế nào được coi là “chiếm đất”?
Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Như vậy, yếu tố quan trọng của hành vi chiếm đất là người sử dụng đã sử dụng một phần đất thuộc sự quản lý của Nhà nước hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác nhưng chưa được phép.
Do đó, nếu phần diện tích tăng thêm thực tế vẫn nằm trong ranh giới gia đình đã quản lý, sử dụng ổn định từ trước và không phải đất của Nhà nước hoặc của người khác, thì cần tiếp tục đối chiếu hồ sơ trước khi kết luận đó là hành vi chiếm đất.
3. Thế nào được coi là “lấn đất”?
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn cho phép.
Như vậy, để xác định hành vi lấn đất phải làm rõ có hay không việc dịch chuyển mốc giới, thay đổi ranh giới nhằm mở rộng diện tích sử dụng.
Nếu diện tích tăng thêm chỉ xuất phát từ việc đo đạc lại chính xác hơn, trong khi ranh giới sử dụng đất không thay đổi so với trước đây, thì đây là vấn đề cần được kiểm tra kỹ trong hồ sơ địa chính thay vì chỉ nhìn vào chênh lệch diện tích để kết luận có lấn đất.
4. Hồ sơ địa chính là căn cứ đặc biệt quan trọng
Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024, việc xử lý hành vi lấn đất, chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đã quản lý có liên quan đến hồ sơ địa chính thuộc địa giới hành chính cấp xã hoặc các văn bản giao đất để quản lý.
Vì vậy, khi có tranh cãi về phần đất tăng thêm, người dân nên yêu cầu đối chiếu đầy đủ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.
Không nên chỉ căn cứ vào một bản đo mới hoặc diện tích thể hiện trên một giấy tờ riêng lẻ.
Cơ quan chức năng cần xem xét tổng thể quá trình sử dụng đất, ranh giới, mốc giới, bản đồ, hồ sơ địa chính và các tài liệu quản lý đất đai liên quan để xác định bản chất phần diện tích chênh lệch.
5. Người dân nên kiểm tra những tài liệu nào?
Nếu gia đình đang sử dụng đất có Sổ đỏ nhưng bị xác định có phần diện tích lấn, chiếm, trước khi xử lý tiếp cần rà soát các tài liệu như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;
- Bản đồ địa chính, bản đồ đo đạc qua các thời kỳ;
- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây;
- Trích đo, trích lục thửa đất;
- Tài liệu thể hiện mốc giới và ranh giới sử dụng đất;
- Biên bản xác định ranh giới với các hộ liền kề nếu có;
- Hồ sơ quản lý phần đất được cho là đất Nhà nước quản lý;
- Văn bản giao đất để quản lý nếu cơ quan cho rằng phần đất thuộc Nhà nước;
- Các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định của gia đình.
Mục đích của việc kiểm tra này là xác định ranh giới sử dụng đất có thay đổi hay không và phần diện tích tăng thêm thực chất hình thành từ nguyên nhân nào.
6. Sai lệch diện tích do đo đạc có đồng nghĩa với hành vi lấn đất không?
Không thể kết luận như vậy chỉ từ việc diện tích đo lại lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ.
Hành vi lấn đất theo Luật Đất đai phải có yếu tố chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới để mở rộng diện tích sử dụng.
Vì vậy, nếu ranh giới sử dụng đất thực tế đã tồn tại ổn định từ trước, không có việc tự ý dịch chuyển mốc giới và phần diện tích tăng thêm xuất phát từ sai số hoặc sự khác nhau trong kỹ thuật đo đạc qua các thời kỳ thì cần xác minh rõ trước khi xác định vi phạm.
Điều này cũng lý giải tại sao hồ sơ địa chính và toàn bộ lịch sử sử dụng đất lại là những căn cứ quan trọng trong quá trình giải quyết.
7. Khi nào có thể bị xử phạt hành vi lấn, chiếm đất?
Nếu qua kiểm tra hồ sơ và quá trình sử dụng đất, cơ quan chức năng xác định thực tế có hành vi lấn đất hoặc chiếm đất theo quy định thì người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Mức xử phạt và biện pháp xử lý cụ thể được thực hiện theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ.
Tuy nhiên, trước khi áp dụng xử phạt, cần xác định đúng hành vi vi phạm, diện tích vi phạm, nguồn gốc đất và các tình tiết cụ thể của vụ việc.
Không nên hiểu rằng cứ diện tích sử dụng thực tế lớn hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì mặc nhiên thuộc trường hợp lấn, chiếm đất.
8. Đã có Sổ đỏ có đồng nghĩa không thể bị xử phạt lấn, chiếm?
Không.
Việc một thửa đất đã có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa người sử dụng đất đương nhiên không thể phát sinh hành vi lấn, chiếm sau khi được cấp Sổ.
Ví dụ, nếu sau khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng tự ý dịch chuyển ranh giới sang phần đất liền kề hoặc sử dụng thêm đất thuộc Nhà nước quản lý mà không được phép thì vẫn có thể bị xem xét xử lý.
Ngược lại, việc có diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ cũng không tự động chứng minh người sử dụng đất đã lấn, chiếm.
Mấu chốt vẫn là phải xác định quá trình hình thành phần diện tích chênh lệch.
9. Bị phạt lấn, chiếm đất thì nên làm gì trước tiên?
Từ góc độ xử lý hồ sơ thực tế, Luật Nguyên Phát cho rằng người dân không nên chỉ tập trung tranh luận rằng “đất đã có Sổ nên không thể bị phạt”.
Điều cần làm là yêu cầu làm rõ căn cứ của quyết định xử phạt.
Cụ thể, cần xác định:
Thứ nhất, cơ quan chức năng xác định phần đất bị lấn, chiếm dựa trên bản đồ hoặc hồ sơ địa chính nào.
Thứ hai, ranh giới sử dụng đất hiện nay khác với ranh giới trước đây ở điểm nào.
Thứ ba, có tài liệu nào chứng minh gia đình đã dịch chuyển mốc giới hoặc sử dụng phần đất do Nhà nước quản lý hay đất của người khác hay không.
Thứ tư, phần diện tích tăng thêm có phải do sai số đo đạc hoặc sai lệch bản đồ qua các thời kỳ hay không.
Sau khi làm rõ các vấn đề trên mới có thể đánh giá quyết định xử phạt có phù hợp với hồ sơ thực tế hay không.
10. Nếu không đồng ý với quyết định xử phạt thì xử lý thế nào?
Nếu người dân cho rằng mình không có hành vi lấn, chiếm và quyết định xử phạt chưa phản ánh đúng nguồn gốc, quá trình sử dụng đất thì cần thu thập hồ sơ, tài liệu chứng minh để làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
Theo hướng dẫn được nêu trong nguồn, người dân trước tiên có thể liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được xem xét, giải quyết trên cơ sở hồ sơ, giấy tờ lưu trữ tại địa phương.
Điều quan trọng nhất là phải có căn cứ về hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất, thay vì chỉ trình bày bằng lời rằng gia đình đã sử dụng đất lâu năm.
HỎI ĐÁP NHANH VỀ HÀNH VI LẤN, CHIẾM ĐẤT
Hỏi: Hành vi lấn đất được pháp luật quy định như thế nào?
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan có thẩm quyền hoặc người sử dụng hợp pháp phần đất đó cho phép.
Hỏi: Thế nào là hành vi chiếm đất?
Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Hỏi: Đo lại thấy đất tăng diện tích có chắc chắn là lấn đất không?
Không. Cần xác định có hay không việc dịch chuyển mốc giới, thay đổi ranh giới hoặc sử dụng đất của Nhà nước, của người khác. Chênh lệch diện tích tự thân chưa đủ để kết luận là lấn, chiếm.
Hỏi: Hành vi lấn, chiếm đất bị xử phạt theo quy định nào?
Mức xử phạt được xác định theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 trên cơ sở tính chất, diện tích và tình tiết cụ thể của hành vi vi phạm.
Hỏi: Cơ quan nào có thể kiểm tra hồ sơ ban đầu?
Người dân có thể liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được xem xét hồ sơ địa chính và hướng dẫn xử lý theo thẩm quyền.
LUẬT NGUYÊN PHÁT HỖ TRỢ RÀ SOÁT HỒ SƠ ĐẤT BỊ XÁC ĐỊNH LẤN, CHIẾM
Đối với trường hợp đất đã có Sổ đỏ nhưng sau khi đo đạc lại bị xác định có phần diện tích lấn, chiếm, Luật Nguyên Phát hỗ trợ rà soát Giấy chứng nhận, hồ sơ cấp Sổ, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, trích đo hiện trạng và quyết định xử phạt để đánh giá nguồn gốc phần diện tích chênh lệch và căn cứ xử lý của cơ quan có thẩm quyền.
Điểm cần nhớ: Có diện tích đất tăng thêm khi đo đạc chưa đủ để tự động kết luận đó là phần đất do lấn, chiếm. Muốn xử phạt phải xác định được hành vi lấn hoặc chiếm theo quy định và đối chiếu với hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng đất thực tế.
☎ Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390
👨⚖️ Luật sư Lê Nguyên Tuấn Anh: 0923.148.555
Căn cứ pháp lý theo nội dung nguồn: khoản 9, khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai; Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024.
