ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ KHI LY HÔN CÓ ĐƯỢC CHIA KHÔNG?

1. Đất chưa có Sổ đỏ khi ly hôn có được chia không?

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Theo đó, khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về Giấy chứng nhận như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Theo các quy định nêu trên, Sổ đỏ là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Do đó, trường hợp đất chưa có Sổ đỏ sẽ dẫn đến việc giải quyết thủ tục phân chia quyền sử dụng đất trở nên phức tạp và khó khăn do không có giấy tờ xác nhận về quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu thuộc trường hợp nhà, đất đã đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp và tài sản này được xác định là tài sản chung vợ chung thì khi có yêu cầu phân chia, tòa án có thẩm quyền vẫn thụ lý, giải quyết.

Cũng cần lưu ý rằng, việc xác định đất đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ/ hay không phụ thuộc vào các yếu tố như:

– Giấy tờ, tài liệu của thửa đất trong quá trình sử dụng, quản lý

– Đất đang không có tranh chấp hay vi phạm trong quá trình sử dụng đất…

Tóm lại, đất chưa có Sổ đỏ ly hôn vẫn có thể được tòa án phân chia khi người có yêu cầu chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của vợ chồng và đất này đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ.

2. Chia đất chưa có sổ đỏ khi ly hôn được thực hiện theo những cách nào?

Trong trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 sẽ được phân chia theo một trong những cách thức sau đây.

Cách 1: Theo thỏa thuận của vợ chồng

Việc phân chia này dựa trên ý chí tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối hay cưỡng ép của vợ chồng. Đối với tài sản là nhà đất thì việc thỏa thuận này có hiệu lực khi thỏa thuận được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Cách 2: Thực hiện phân chia theo chế độ tài sản của vợ chồng

Việc phân chia này được thực hiện theo văn bản thỏa thuận chế độ vợ chồng nếu văn bản này được lập có công chứng/chứng thực và không bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tài sản chưa được cấp sổ đỏ mà là tài sản chung thì vẫn thực hiện chia theo thỏa thuận và việc chia trong trường hợp này có thể được thực hiện khi tài sản đủ điều kiện hoặc theo Quyết định/Bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Cách 3: Yêu cầu Tòa án thực hiện phân chia tài sản chung

Vợ hoặc chồng hoặc cả hai có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung là căn nhà này tại thời điểm ly hôn hoặc trước thời điểm giải quyết ly hôn hoặc sau khi được giải quyết ly hôn.Việc yêu cầu Tòa phân chia phải thực hiện theo trình tự, thủ tục của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

3. Điều kiện yêu cầu phân chia đất chưa có Sổ đỏ thế nào?

Để yêu cầu phân chia đất chưa có Sổ đỏ cần thỏa mãn các điều kiện sau:

– Có yêu cầu chia tài sản tại tòa án thông qua đơn khởi kiện/đơn ly hôn đơn phương/đơn yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn, thỏa thuận nuôi con, chia tài sản khi ly hôn;

– Có giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung;

– Tại thời điểm giải quyết ly hôn, chia tài sản, nhà đất yêu cầu chia phải thỏa mãn các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở (điều kiện về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn…).

4. Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất sau ly hôn thế nào?

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, việc cấp Sổ đỏ sau ly hôn trong trường hợp cấp Sổ đỏ theo bản án/quyết định đã có hiệu lực của Tòa án thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp cụ thể.

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

– Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng nhà ở, xác nhận nguồn gốc/tình trạng tranh chấp/sự phù hợp quy hoạch;

– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ…;

Bước 3: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện công việc;

– Trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính/hoặc trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xác minh điều kiện cấp giấy chứng nhận;

– Chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán tiền thuế, phí theo quy định và chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường;

–  Cập nhật thông tin về nhà ở, đất ở và đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (nếu có);

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ từ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện và trả kết quả cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 4: Trả kết quả