CHẬM SANG TÊN SỔ ĐỎ SAU KHI NHẬN THỪA KẾ: CÓ THỂ BỊ PHẠT VÀ GẶP KHÓ KHI CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THẾ CHẤP
Sau khi người thân qua đời để lại quyền sử dụng đất, nhiều gia đình chỉ thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng rồi tiếp tục quản lý, sử dụng đất mà chưa làm thủ tục đăng ký biến động để sang tên Sổ đỏ.
Không ít người cho rằng chỉ cần các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau hoặc đã có văn bản công chứng thì quyền sử dụng đất mặc nhiên thuộc về người nhận thừa kế và không cần thực hiện thêm thủ tục nào khác. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa đầy đủ và có thể dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời gây khó khăn khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sau này.
1. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất có bắt buộc phải sang tên Sổ đỏ không?
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đăng ký biến động đất đai là thủ tục bắt buộc đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký nhưng sau đó có sự thay đổi.
Đáng chú ý, điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất do thừa kế thuộc trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, sau khi hoàn tất việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, người nhận thừa kế không chỉ có quyền đối với quyền sử dụng đất mà còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.
Nói cách khác, văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế chưa thay thế cho thủ tục đăng ký biến động đất đai.
2. Chậm sang tên Sổ đỏ sau khi nhận thừa kế có bị xử phạt không?
Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cá nhân không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
Đối với tổ chức, theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt bằng hai lần mức phạt áp dụng đối với cá nhân, trừ trường hợp Nghị định có quy định khác.
Vì vậy, trường hợp đã hoàn tất việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định thì có thể phát sinh trách nhiệm xử phạt vi phạm hành chính.
3. Nộp tiền phạt rồi có phải sang tên Sổ đỏ nữa không?
Có một điểm người dân rất dễ hiểu nhầm là sau khi bị xử phạt thì chỉ cần nộp tiền phạt là xong.
Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ngoài hình thức xử phạt bằng tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai hoặc đăng ký biến động đất đai theo quy định.
Như vậy, việc nộp phạt không thay thế nghĩa vụ sang tên.
Nói cách khác, dù đã bị xử phạt và đã nộp tiền phạt thì người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
4. Chậm sang tên có ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp không?
Có. Đây là một trong những rủi ro thực tế lớn nhất khi người nhận thừa kế để Sổ đỏ tiếp tục đứng tên người đã chết trong thời gian dài.
Khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hồ sơ sẽ phải xác định rõ ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và thông tin trên Giấy chứng nhận đã được cập nhật hay chưa.
Nếu Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người để lại di sản thì người thừa kế có thể gặp khó khăn trong quá trình công chứng hoặc thực hiện thủ tục tại cơ quan đăng ký đất đai. Trên thực tế, có trường hợp hồ sơ giao dịch phải tạm dừng để hoàn tất thủ tục thừa kế và đăng ký biến động trước khi tiếp tục thực hiện giao dịch.
Do đó, nếu đã xác định rõ người nhận thừa kế và có nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất thì nên hoàn tất việc đăng ký biến động sớm.
5. Chậm sang tên nhiều năm còn có thể làm phát sinh tranh chấp
Ngoài nguy cơ bị xử phạt và khó thực hiện giao dịch, việc kéo dài thủ tục sang tên còn có thể khiến quan hệ thừa kế trở nên phức tạp hơn.
Ví dụ, nếu một trong những người thừa kế tiếp tục qua đời trước khi việc sang tên được hoàn tất thì phần quyền mà người đó được hưởng có thể tiếp tục trở thành di sản thừa kế. Khi đó, số lượng người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể tăng lên, khiến hồ sơ sau này phức tạp hơn.
Việc để Giấy chứng nhận tiếp tục đứng tên người đã chết trong nhiều năm cũng có thể làm phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế về việc quản lý, sử dụng, cho thuê hoặc định đoạt quyền sử dụng đất.
Vì vậy, ngay cả trong trường hợp các thành viên trong gia đình hiện tại chưa có tranh chấp thì cũng không nên để thủ tục kéo dài quá lâu.
6. Sau khi công chứng văn bản thừa kế cần làm gì?
Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng, người nhận thừa kế cần tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
Việc đăng ký biến động nhằm cập nhật người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận và trong hồ sơ địa chính. Đây là bước quan trọng để quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế được ghi nhận đầy đủ trong quá trình quản lý đất đai.
Do đó, người dân không nên dừng lại ở việc đã có văn bản công chứng thừa kế.
7. Vì sao nên sang tên ngay sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế?
Việc thực hiện đăng ký biến động đúng thời hạn giúp bảo đảm thông tin người sử dụng đất được cập nhật đầy đủ, đồng thời hạn chế nhiều rủi ro pháp lý.
Người nhận thừa kế có thể thuận lợi hơn khi sau này cần chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các thủ tục khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc sang tên sớm cũng giúp giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế hoặc làm hồ sơ phức tạp thêm do quan hệ thừa kế tiếp tục phát sinh qua nhiều thế hệ.
Vì vậy, sau khi hoàn tất khai nhận hoặc phân chia di sản, người dân nên chủ động thực hiện đăng ký biến động thay vì để Sổ đỏ tiếp tục đứng tên người đã chết.
8. Hỏi đáp nhanh về chậm sang tên Sổ đỏ do thừa kế
Hỏi: Đã có văn bản khai nhận di sản công chứng thì có cần sang tên Sổ đỏ nữa không?
Có. Theo Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, thay đổi quyền sử dụng đất do thừa kế thuộc trường hợp phải đăng ký biến động đất đai.
Hỏi: Không sang tên Sổ đỏ sau khi nhận thừa kế có bị phạt không?
Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cá nhân không thực hiện đăng ký biến động trong trường hợp phải đăng ký có thể bị phạt từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng.
Hỏi: Nộp tiền phạt xong có cần sang tên nữa không?
Có. Theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ngoài tiền phạt, người vi phạm còn bị buộc thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
Hỏi: Sổ đỏ vẫn đứng tên người đã mất có bán hoặc thế chấp được không?
Việc Giấy chứng nhận vẫn đứng tên người đã chết có thể gây khó khăn khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn. Thực tế hồ sơ có thể phải hoàn tất thủ tục thừa kế và đăng ký biến động trước khi tiếp tục giao dịch.
9. Luật Nguyên Phát hỗ trợ sang tên Sổ đỏ do thừa kế
Luật Nguyên Phát hỗ trợ rà soát hàng thừa kế, chuẩn bị hồ sơ khai nhận hoặc phân chia di sản, xử lý trường hợp thiếu giấy tờ của người đã mất, nhiều đồng thừa kế, người thừa kế ở xa hoặc ở nước ngoài, đồng thời hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thừa kế.
Đối với những trường hợp đã công chứng văn bản thừa kế từ lâu nhưng chưa sang tên, người dân nên kiểm tra lại hồ sơ và thực hiện đăng ký biến động sớm để hạn chế nguy cơ bị xử phạt và tránh phát sinh khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp sau này.
Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390
Căn cứ pháp lý theo nội dung nguồn: Điều 133 Luật Đất đai năm 2024; Điều 16 và khoản 3 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
