CÁC TRƯỜNG HỢP PHẢI NỘP NHIỀU TIỀN HOẶC ĐƯỢC MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CẤP SỔ ĐỎ
Cùng làm thủ tục cấp Sổ đỏ nhưng có gia đình phải nộp số tiền sử dụng đất khá lớn, trong khi trường hợp khác lại được miễn, giảm hoặc phải nộp ít hơn. Vì sao lại có sự khác biệt này?
Theo các quy định được dẫn trong nội dung trên, việc xác định nghĩa vụ tài chính không phải tùy nghi áp dụng mà phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, thời điểm xây dựng công trình và trường hợp miễn, giảm cụ thể của người sử dụng đất.
Từ góc độ tư vấn hồ sơ đất đai, Luật Nguyên Phát lưu ý người dân nên kiểm tra ít nhất 3 nhóm vấn đề trước khi tính toán số tiền có thể phải nộp.
1. Nguồn gốc và hồ sơ pháp lý của thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất
Điều đầu tiên cần xác định là thửa đất của gia đình thuộc trường hợp nào theo Luật Đất đai 2024.
Đất có giấy tờ, đất không có giấy tờ, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc đất có nguồn gốc vi phạm sẽ có cách xem xét khác nhau.
Theo nội dung nguồn cung cấp, đối với một số trường hợp lấn, chiếm đất, người sử dụng đất có thể phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện được xem xét công nhận và phù hợp quy hoạch.
Trong khi đó, đối với trường hợp thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, nghĩa vụ tài chính lại được xác định theo quy định tương ứng. Khi xem xét công nhận đất ở, còn phải xác định diện tích và hạn mức theo Điều 141 Luật Đất đai 2024.
Nói cách khác, trước khi hỏi “làm Sổ đỏ hết bao nhiêu tiền?”, phải xác định được đất thuộc trường hợp pháp lý nào.
Đây là bước rất quan trọng bởi việc phân loại sai nguồn gốc đất có thể dẫn đến việc tính nghĩa vụ tài chính hoàn toàn khác.
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất là yếu tố đặc biệt quan trọng
Không phải mọi thửa đất không có Sổ đỏ đều được tính nghĩa vụ tài chính giống nhau.
Theo nội dung nguồn, những mốc thời gian cần đặc biệt chú ý gồm:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004;
- Trước ngày 01/7/2014;
- Trước ngày 01/7/2024.
Các giai đoạn sử dụng khác nhau có thể dẫn đến cách xác định quyền lợi và nghĩa vụ tài chính khác nhau. Nguồn cũng đề cập các tỷ lệ 10%, 20%, 30%, 50%, 70% có thể phát sinh tùy trường hợp và từng thời điểm cụ thể.
Do đó, đối với đất cha ông để lại hoặc đất đã sử dụng hàng chục năm, việc chứng minh được thời điểm bắt đầu sử dụng đất có thể ảnh hưởng rất lớn đến số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ.
3. Thời điểm xây dựng nhà ở cũng cần được xác định
Ngoài thời điểm bắt đầu sử dụng đất, thời điểm hình thành nhà ở và công trình trên đất cũng có thể là thông tin quan trọng khi cơ quan chức năng xem xét hồ sơ.
Đối với những ngôi nhà được xây dựng từ nhiều năm trước, người dân nên tìm lại các tài liệu có khả năng thể hiện thời điểm xây dựng.
Nguồn bài viết đưa ra ví dụ về trường hợp nhà ở có biển ghi năm xây dựng theo cách truyền thống, đây có thể là một tài liệu để cơ quan chức năng xem xét khi xác định thời điểm xây dựng.
Ngoài ra, trên thực tế hồ sơ, người dân nên tập hợp toàn bộ tài liệu hiện có liên quan đến quá trình hình thành và sử dụng nhà, đất để cơ quan có thẩm quyền xem xét.
4. Đất không có giấy tờ có thể phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào?
Theo nội dung được cung cấp, Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định cụ thể nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai.
Đối với đất không có giấy tờ, nghĩa vụ tài chính có thể được xác định dựa trên diện tích trong hạn mức, diện tích ngoài hạn mức, thời điểm sử dụng đất và tình trạng có hay chưa có công trình trên đất.
Vì vậy, hai gia đình cùng đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng nếu một gia đình sử dụng từ rất lâu, còn gia đình kia bắt đầu sử dụng ở giai đoạn sau thì nghĩa vụ tài chính khi được cấp Sổ đỏ có thể khác nhau.
Đây cũng là lý do Luật Nguyên Phát khuyến nghị không nên chỉ lấy diện tích đất nhân với giá đất để tự tính số tiền làm Sổ đỏ khi chưa xác định chính xác trường hợp pháp lý của thửa đất.
5. Đất được giao không đúng thẩm quyền – còn phiếu thu có thể rất quan trọng
Một trường hợp người dân cần đặc biệt chú ý là đất được giao không đúng thẩm quyền thuộc trường hợp được xem xét theo Điều 140 Luật Đất đai 2024.
Theo nội dung nguồn cung cấp, nếu người dân còn phiếu thu hoặc tài liệu chứng minh đã nộp tiền khi được giao đất, nghĩa vụ tài chính có thể khác đáng kể so với trường hợp không còn tài liệu chứng minh.
Nguồn bài viết nêu rằng nếu có tài liệu chứng minh đã nộp tiền thì có trường hợp không phải nộp thêm tiền sử dụng đất; ngược lại, nếu không còn tài liệu chứng minh thì có thể phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Vì vậy, đối với đất được xã, hợp tác xã hoặc cơ quan, đơn vị giao từ nhiều năm trước, người dân không nên bỏ các phiếu thu, biên lai hoặc giấy tờ cũ, kể cả khi giấy tờ đã tồn tại hàng chục năm.
6. Những trường hợp được miễn tiền sử dụng đất
Không chỉ nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, một số đối tượng còn có thể được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất.
Theo nội dung nguồn dẫn Điều 104 Nghị định 131/2021/NĐ-CP hướng dẫn Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng, một số trường hợp được hưởng chính sách gồm Bà mẹ Việt Nam Anh hùng, người hoạt động cách mạng và một số trường hợp thân nhân liệt sĩ đang hưởng trợ cấp tuất theo quy định.
Tuy nhiên, việc thuộc nhóm người có công không đồng nghĩa mọi trường hợp đất đai đều tự động được miễn. Người dân vẫn cần đối chiếu điều kiện cụ thể và chuẩn bị tài liệu chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách.
7. Có trường hợp được giảm 90%, 80% hoặc 60% tiền sử dụng đất
Bên cạnh trường hợp được miễn, Điều 105 Nghị định 131/2021/NĐ-CP được nguồn bài viết dẫn còn quy định các trường hợp có thể được giảm tiền sử dụng đất với các mức 90%, 80% hoặc 60% nếu đáp ứng điều kiện tương ứng.
Do đó, khi gia đình có người thuộc diện người có công với cách mạng hoặc đối tượng chính sách liên quan, nên kiểm tra quyền lợi trước khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Không nên nhận thông báo tiền sử dụng đất rồi mới bắt đầu tìm hiểu mình có thuộc trường hợp được miễn, giảm hay không.
8. Vì sao cùng diện tích đất nhưng số tiền làm Sổ đỏ có thể khác nhau?
Ví dụ, cùng là hai thửa đất có diện tích 200m² nhưng:
Gia đình A có đất sử dụng từ nhiều thập kỷ trước, còn hồ sơ địa chính và giấy tờ chứng minh nguồn gốc rõ ràng.
Gia đình B sử dụng đất ở giai đoạn muộn hơn, không có đầy đủ giấy tờ hoặc có nguồn gốc thuộc trường hợp phải xem xét nghĩa vụ tài chính cao hơn.
Dù diện tích giống nhau, số tiền sử dụng đất phải nộp không nhất thiết giống nhau.
Điều quan trọng không chỉ là “đất rộng bao nhiêu mét vuông” mà còn phải trả lời được: Đất từ đâu mà có? Sử dụng từ năm nào? Có giấy tờ gì? Nhà xây từ khi nào? Diện tích nào được công nhận? Trong hay ngoài hạn mức? Đã từng nộp tiền cho Nhà nước hay chưa? Có thuộc diện được miễn, giảm hay không?
9. Người dân nên chuẩn bị gì trước khi tính tiền làm Sổ đỏ?
Đối với đất sử dụng lâu năm, người dân nên tập hợp giấy giao đất, giấy mua bán hoặc chuyển nhượng, phiếu thu, biên lai nộp tiền, tài liệu thuế, hồ sơ địa chính, bản đồ, sổ mục kê, giấy tờ về nhà ở và những tài liệu khác thể hiện nguồn gốc cũng như quá trình sử dụng đất.
Đặc biệt, những giấy tờ cũ liên quan đến thời điểm sử dụng đất và số tiền đã từng nộp có thể có ý nghĩa quan trọng khi xác định nghĩa vụ tài chính.
Sau khi tập hợp hồ sơ, cần xác định thửa đất thuộc trường hợp nào theo Luật Đất đai rồi mới xem xét quy định về tiền sử dụng đất tương ứng.
10. Luật Nguyên Phát hỗ trợ kiểm tra tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ
Đối với hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu, Luật Nguyên Phát hỗ trợ khách hàng kiểm tra nguồn gốc đất; xác định thời điểm sử dụng; rà soát giấy tờ cũ; kiểm tra hồ sơ địa chính; xác định trường hợp cấp Giấy chứng nhận; xem xét diện tích đất ở; rà soát căn cứ tính nghĩa vụ tài chính và trường hợp được miễn, giảm nếu có.
Đặc biệt, Luật Nguyên Phát nhận hỗ trợ các trường hợp đất cha ông để lại; đất không có đầy đủ giấy tờ; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất có phiếu thu cũ; đất mua bán giấy tay; đất sử dụng lâu năm chưa được cấp Sổ và trường hợp người dân nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính nhưng chưa rõ cách tính.
LIÊN HỆ LUẬT NGUYÊN PHÁT
Nếu gia đình đang chuẩn bị làm Sổ đỏ nhưng chưa biết phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất, có được miễn giảm hay không hoặc đang nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính với số tiền lớn, có thể gửi hồ sơ hiện có để Luật Nguyên Phát kiểm tra.
☎️ Tổng đài tư vấn 24/7: 1900.633.390
👨⚖️ Luật sư Lê Nguyên Tuấn Anh: 0923.148.555
📞 Đỗ Ngân – Đất đai: 0364.310.003
📞 Nguyễn Văn Triển – Đất đai: 0986.545.664
📍 Luật Nguyên Phát tại Hà Nội: Số 21, ngõ 158 Nguyễn Khánh Toàn, Nghĩa Đô, Hà Nội.
LUẬT NGUYÊN PHÁT – HỖ TRỢ CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU, KIỂM TRA NGUỒN GỐC ĐẤT, NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
