CÁCH XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ THỬA ĐẤT (KHU ĐẤT) TRONG BẢNG GIÁ ĐẤT
Hà Nội quy định rõ tiêu chí xác định 4 vị trí thửa đất trong bảng giá đất áp dụng từ năm 2026
Tại kỳ họp thứ 28, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Nghị quyết này là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như phục vụ công tác quản lý nhà nước trong giai đoạn mới.
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là quy định tiêu chí xác định vị trí thửa đất (khu đất) đối với đất phi nông nghiệp. Việc phân chia vị trí đất thành các nhóm cụ thể giúp bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong áp dụng bảng giá đất, hạn chế tranh chấp và vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Nguyên tắc xác định vị trí thửa đất theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND, việc xác định vị trí thửa đất (khu đất) được căn cứ vào mối quan hệ tiếp giáp giữa thửa đất với hệ thống đường, phố, ngõ, ngách, hẻm, lối đi, trong đó đặc biệt chú trọng đến tên đường có trong Bảng giá đất và mặt cắt thực tế của lối tiếp cận.
Trên cơ sở đó, đất phi nông nghiệp được chia thành 4 vị trí (VT1, VT2, VT3, VT4). Mỗi vị trí phản ánh mức độ thuận lợi về giao thông, khả năng sinh lợi và điều kiện tiếp cận hạ tầng của thửa đất.
Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp trực tiếp đường, phố có tên trong bảng giá đất
Vị trí 1 (VT1) được áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với đường, phố, ngõ có tên trong Bảng giá đất ban hành kèm theo Nghị quyết.
Đây là nhóm đất có điều kiện tiếp cận giao thông thuận lợi nhất, thường nằm trên các tuyến đường chính, đường phố đã được đặt tên chính thức và công bố trong bảng giá đất. Do có lợi thế lớn về vị trí, khả năng kinh doanh và khai thác giá trị, các thửa đất thuộc VT1 thường có mức giá cao nhất trong cùng một khu vực.
Vị trí 2: Thửa đất giáp ngõ, ngách có mặt cắt từ 3,5m trở lên
Vị trí 2 (VT2) áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh giáp với ngõ, ngách, hẻm, lối đi không có tên trong Bảng giá đất, nhưng có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5m trở lên.
Mặt cắt này được xác định từ chỉ giới hè đường hiện trạng có tên trong Bảng giá đất đến mốc giới đầu tiên của thửa đất. Các thửa đất thuộc VT2 tuy không trực tiếp tiếp giáp đường có tên, nhưng vẫn có điều kiện đi lại tương đối thuận lợi, xe ô tô có thể tiếp cận, nên giá đất thấp hơn VT1 nhưng vẫn ở mức khá.
Vị trí 3: Thửa đất giáp lối đi có mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m
Vị trí 3 (VT3) áp dụng đối với thửa đất giáp với ngõ, ngách, hẻm, lối đi không có tên trong Bảng giá đất, có mặt cắt nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3,5m.
Đây là nhóm đất có điều kiện tiếp cận hạn chế hơn, thường chỉ phù hợp cho xe máy hoặc phương tiện nhỏ. Việc phân loại riêng VT3 giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của thửa đất, tránh tình trạng áp giá cao không phù hợp với điều kiện sử dụng.
Vị trí 4: Thửa đất giáp lối đi có mặt cắt dưới 2m
Vị trí 4 (VT4) là nhóm thửa đất có điều kiện tiếp cận thấp nhất, áp dụng đối với đất giáp với ngõ, ngách, hẻm, lối đi có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m.
Các thửa đất thuộc vị trí này thường nằm sâu trong khu dân cư, khả năng lưu thông hạn chế, khó tiếp cận bằng phương tiện cơ giới. Do đó, giá đất ở VT4 là thấp nhất trong cùng tuyến hoặc khu vực, bảo đảm nguyên tắc công bằng và phù hợp với thực tế sử dụng.
Ý nghĩa của việc xác định rõ 4 vị trí thửa đất
Việc Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND quy định chi tiết tiêu chí xác định 4 vị trí thửa đất có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn. Trước hết, quy định này giúp người dân dễ dàng tự xác định vị trí thửa đất của mình, từ đó chủ động ước tính nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục về đất đai.
Đối với cơ quan quản lý, việc phân loại rõ ràng các vị trí đất là cơ sở để áp dụng thống nhất bảng giá đất, hạn chế khiếu nại, tranh chấp phát sinh do cách hiểu khác nhau. Đồng thời, đây cũng là bước cụ thể hóa chủ trương minh bạch hóa chính sách đất đai, phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.
Như vậy, từ ngày 01/01/2026, việc xác định thửa đất thuộc vị trí 1, 2, 3 hay 4 trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ được thực hiện thống nhất theo các tiêu chí nêu trên, làm căn cứ áp dụng bảng giá đất theo Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND.
