NĂM 2026, CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU SẼ DO CƠ QUAN NÀO THỰC HIỆN? NHỮNG THAY ĐỔI NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT.

1. Hiểu đúng về “cấp Sổ đỏ lần đầu” theo pháp luật đất đai

Trong đời sống hằng ngày, người dân thường quen gọi “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” để chỉ giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trên phương diện pháp lý, kể từ ngày 10/12/2009, các loại giấy này được thống nhất dưới một tên gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước.

Cấp Sổ đỏ lần đầu được hiểu là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho một thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận trước đó. Do mỗi thửa đất chỉ được cấp một Giấy chứng nhận duy nhất nên thủ tục này trong thực tiễn thường được gọi là “cấp lần đầu”, nhằm phân biệt với các trường hợp đăng ký biến động, cấp đổi hoặc cấp lại.

Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi đây là căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, tạo nền tảng cho việc thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến đất đai.

2. Sự thay đổi lớn về thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu từ ngày 31/01/2026

Một trong những điểm mới đáng chú ý của pháp luật đất đai giai đoạn tới là sự điều chỉnh về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, kể từ ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Sổ đỏ được tổ chức lại theo hướng gắn với cơ quan, người có thẩm quyền quyết định về đất đai, thay vì phân chia chủ yếu theo đối tượng sử dụng đất như trước đây.

Cụ thể, thẩm quyền được xác định như sau:

2.1. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh, bao gồm việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa thẩm quyền quyết định về đất đai và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, hạn chế chồng chéo trong quá trình giải quyết hồ sơ.

2.2. Chủ tịch UBND cấp xã

Chủ tịch UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi đối với các trường hợp do cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Việc trao thẩm quyền này cho cấp xã góp phần rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt đối với các trường hợp sử dụng đất ổn định, quy mô nhỏ, gắn liền với hộ gia đình, cá nhân tại địa phương.

2.3. Vai trò trung tâm của Văn phòng đăng ký đất đai

Điểm thay đổi quan trọng nhất là Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trở thành cơ quan trực tiếp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các trường hợp còn lại, không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã.

Bên cạnh việc cấp Sổ đỏ lần đầu, Văn phòng đăng ký đất đai còn thực hiện:

– Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp;

– Đăng ký đất đai lần đầu;

– Đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Như vậy, kể từ ngày 31/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai giữ vai trò then chốt trong hệ thống đăng ký đất đai, góp phần chuyên môn hóa hoạt động cấp Giấy chứng nhận.

3. So sánh với quy định về thẩm quyền trước ngày 31/01/2026

Trước thời điểm nêu trên, căn cứ Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu chủ yếu được phân định theo đối tượng sử dụng đất.

Theo đó:

– UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong một số trường hợp, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện.

– UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Thực tiễn cho thấy, đối với cá nhân, hộ gia đình, thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu trước đây chủ yếu thuộc Chủ tịch UBND cấp xã.

Việc chuyển sang mô hình mới từ ngày 31/01/2026 thể hiện sự thay đổi trong tư duy quản lý, hướng tới phân định thẩm quyền dựa trên quyết định quản lý đất đai, thay vì chỉ dựa trên tư cách chủ thể sử dụng đất.

4. Bổ sung các trường hợp được xem xét cấp Sổ đỏ lần đầu

Bên cạnh thay đổi về thẩm quyền, pháp luật còn mở rộng phạm vi các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung, làm rõ nhiều tình huống liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, có 02 trường hợp mới được đưa vào diện xem xét cấp Sổ đỏ lần đầu:

4.1. Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ sau ngày 15/10/1993, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức.

Quy định này góp phần giải quyết dứt điểm tình trạng sử dụng đất kéo dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận đầy đủ về mặt pháp lý.

4.2. Trường hợp đất được Nhà nước giao để quản lý nhưng sử dụng ổn định

Đối với đất được Nhà nước giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai, nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và thực tế đang được sử dụng ổn định, đúng mục đích, đáp ứng các điều kiện luật định, thì cũng được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đây là bước tiến quan trọng nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất trong những trường hợp lịch sử để lại, đồng thời bảo đảm quyền lợi chính đáng của người đang trực tiếp sử dụng đất.

Có thể thấy, kể từ ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu có sự thay đổi căn bản theo hướng rõ ràng, chuyên nghiệp và thống nhất hơn. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền không chỉ giúp người dân nộp hồ sơ đúng nơi, đúng chỗ, mà còn rút ngắn thời gian giải quyết, hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục.

Đồng thời, việc mở rộng các trường hợp được xem xét cấp Sổ đỏ lần đầu thể hiện tinh thần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 trong giai đoạn áp dụng mới.

Trên đây là  NĂM 2026, CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU SẼ DO CƠ QUAN NÀO THỰC HIỆN? NHỮNG THAY ĐỔI NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!