QUY TRÌNH CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

(Từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định pháp luật mới nhất)

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là một trong những thủ tục đất đai phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, đây không phải là quyền đương nhiên của người sử dụng đất mà phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

1. Đất nông nghiệp, đất ở là gì?

Khái niệm các loại đất này được quy định tại Điều 9 Luật Đất đại 2024 như sau:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

“a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.”

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

“a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

…”

2. Các trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; 

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.”

Như vậy, mọi trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp đều phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng.

Điều kiện để được chấp thuận

Căn cứ Điều 122 Luật Đất đai 2024,người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ được chuyển sang đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các điều kiện sau:

– Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là phù hợp với mục đích sử dụng đất ở theo quy hoạch;
– Đảm bảo quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên.
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị

(1) Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(3) Xuất trình các giấy tờ tùy thân 

Việc chuẩn bị đầy đủ, chính xác hồ sơ sẽ giúp quá trình thụ lý và giải quyết được thực hiện nhanh chóng, tránh việc trả hồ sơ nhiều lần.

4. Trình tự thực hiện (Quy trình 5 bước)

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Trên đây là bài viết QUY TRÌNH CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT.  Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!