HÀ NỘI HƯỚNG DẪN CỤ THỂ CÁCH XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ THỬA ĐẤT TRONG NHỮNG TRƯỜNG HỢP ĐẶC BIỆT THEO BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI ÁP DỤNG TỪ NĂM 2026
Nhằm bảo đảm việc quản lý, sử dụng đất đai thống nhất, minh bạch, phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị và nông thôn, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND tại Kỳ họp thứ 28, quy định bảng giá đất lần đầu trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết là quy định nguyên tắc xác định vị trí thửa đất, khu đất trong các trường hợp đặc biệt, được hướng dẫn cụ thể tại khoản 3 Điều 3, nhằm khắc phục những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn khi xác định giá đất đối với các thửa đất có đặc điểm hình thể, vị trí phức tạp, tiếp giáp nhiều tuyến đường hoặc nằm sâu trong khu dân cư.
Xác định giá đất đối với thửa đất tiếp giáp từ hai tuyến đường trở lên
Đối với các thửa đất hoặc khu đất có từ hai cạnh (mặt) trở lên tiếp giáp với các tuyến đường, phố, ngõ đã có tên trong Bảng giá đất, Nghị quyết quy định việc điều chỉnh giá đất thông qua hệ số K, tính trên cơ sở tuyến đường có mức giá cao nhất.
Cụ thể, thửa đất có ít nhất bốn mặt tiếp giáp với các tuyến đường, phố, ngõ được nhân hệ số K = 1,3; trường hợp có ba mặt tiếp giáp áp dụng hệ số K = 1,25; có hai mặt tiếp giáp áp dụng hệ số K = 1,2.
Đối với thửa đất có một mặt tiếp giáp với đường, phố, ngõ có tên trong Bảng giá đất và mặt còn lại tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm hoặc lối đi, hệ số K được xác định tùy theo bề rộng mặt cắt của lối đi. Theo đó, lối đi có mặt cắt từ 3,5m trở lên được áp dụng hệ số K = 1,15; từ 2m đến dưới 3,5m áp dụng K = 1,1; dưới 2m áp dụng K = 1,05.
Quy định này phản ánh đúng lợi thế thương mại, khả năng tiếp cận giao thông của thửa đất, đồng thời bảo đảm công bằng giữa các vị trí sử dụng đất khác nhau.
Giảm trừ giá đất đối với thửa đất nằm sâu trong khu dân cư cũ
Đối với các thửa đất tại vị trí 2, 3 và 4 thuộc các Phụ lục từ số 01 đến số 12 (không bao gồm địa bàn các xã Đoài Phương, Phúc Lộc, Phúc Thọ, Hát Môn), nằm trong khu dân cư cũ và không thuộc các dự án đầu tư xây dựng, nếu khoảng cách theo đường hiện trạng từ mốc giới thửa đất đến tuyến đường có tên trong Bảng giá đất từ 200m trở lên, giá đất sẽ được giảm trừ theo tỷ lệ nhất định.
Cụ thể, khoảng cách từ 200m đến dưới 300m giảm 5%; từ 300m đến dưới 400m giảm 10%; từ 400m đến dưới 500m giảm 15%; và từ 500m trở lên giảm 20% so với giá đất quy định.
Riêng đối với các xã Đoài Phương, Phúc Lộc, Phúc Thọ và Hát Môn (thuộc Phụ lục số 12 đến Phụ lục số 17), nếu khoảng cách từ 500m trở lên, giá đất được xác định theo giá đất khu dân cư nông thôn, phù hợp với điều kiện thực tế và đặc thù của từng địa bàn.
