THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ THU TIỀN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; trong đó có quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, pháp luật đất đai có nhiều điểm mới liên quan đến thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, quy định được quan tâm nhiều nhất là mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Cụ thể, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: kể từ năm 2026, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với:
– đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở đã được công nhận quyền sử dụng đất; hoặc
– đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền; hoặc
– đất do đơn vị đo đạc khi lập bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 tự tách thành các thửa riêng,
thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo mức sau:
– 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, áp dụng cho diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
– 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức, nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
– 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức trên 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Phần chênh lệch được xác định tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Ngoài ra, tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 đã quy định, trường hợp từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đến trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực thi hành mà hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng thì được thực hiện như sau:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì cơ quan thuế có trách nhiệm xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15 và điều chỉnh thông báo nộp tiền theo pháp luật về quản lý thuế. Người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp (nếu có), được tính trên số tiền sử dụng đất sau khi được xác định lại, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15. Cơ quan thuế thực hiện việc tính lại và thông báo kết quả cho người sử dụng đất.
Xử lý chênh lệch tiền sau khi tính lại:
– Nếu số tiền sử dụng đất tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả theo thứ tự sau:
1. Bù trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
2. Trường hợp không phát sinh các nghĩa vụ trên thì bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật về quản lý thuế;
3. Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào để bù trừ thì được hoàn trả bằng tiền, theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và các quy định pháp luật có liên quan.
