ĐẤT MUA NĂM 2016 BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ LÀM SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG?

ĐẤT MUA NĂM 2016 BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ LÀM SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG?

I. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG GIẤY MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY

– Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

– Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất. Mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

II. CÁC TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ

1. Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ.

Tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi pháp quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, các bên tiến hành các thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014.

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có làm được sổ đỏ không? Trường hợp ký kết hợp đồng mua bán nhà đất trước ngày 01/07/2014, một số trường hợp được xem xét giá trị pháp lý của các giao dịch này.

Theo quy định tại Khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Thì có 02 trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hoặc ký kết hợp đồng không công chứng không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:

2008. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này. Thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất  lần đầu. (theo quy định của luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất). Thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.

3. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về QSDĐ.

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có GCN của bên chuyển quyền sử dụng đất. (hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định) thì thực hiện theo quy định như sau:

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy CN quyền sử dụng đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

– VPĐKĐĐ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ ở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo: thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp. (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên PTTTĐC địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp. Thì VPĐĐ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. (đối với trường hợp không nộp GCN để làm thủ tục đồng thời cấp GCN quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển quyền).

– Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì VPĐKĐĐ hướng dẫn các bên nộp đơn đến CQNN có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, theo quy định trên có 2 trường hợp sau không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

III. ĐẤT MUA NĂM 2016 BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ LÀM SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG?

Đất mua năm 2016 bằng giấy viết tay vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng mua bán đất không được công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (ví dụ: đã thanh toán phần lớn giá trị đất, giao nhận đất…), thì có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật từ Tòa, người mua được quyền làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu không đáp ứng điều kiện trên hoặc có tranh chấp, người mua cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền hoặc luật sư để được hỗ trợ giải quyết đúng quy trình. Do đó, việc mua bán bằng giấy viết tay năm 2016 không đương nhiên hợp pháp, nhưng vẫn có cơ chế để được công nhận và làm Sổ đỏ nếu thực hiện đúng thủ tục.

Trên đây là bài viết ĐẤT MUA NĂM 2016 BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ LÀM SỔ ĐỎ ĐƯỢC KHÔNG? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!