Bồi thường về đất: Điều kiện và cách tính tiền bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vấn đề người dân quan tâm hàng đầu chính là tiền bồi thường. Vậy điều kiện nào để được bồi thường, cách tính tiền ra sao và có được thỏa thuận mức giá bồi thường không?
1. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi
Theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, cá nhân, hộ gia đình sẽ được bồi thường khi có đất bị thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
-
Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
-
Có một trong các giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
-
Nhận chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa đăng ký sang tên.
-
Có hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hoặc văn bản trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Nếu không thuộc các trường hợp trên, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất khi bị thu hồi.
2. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường?
Vẫn có trường hợp ngoại lệ theo khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024: Người sử dụng đất nông nghiệp trước 01/7/2004, là hộ gia đình/cá nhân trực tiếp sản xuất, vẫn có thể được bồi thường dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Tuy nhiên, chỉ được bồi thường đối với diện tích thực tế sử dụng và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.
3. 31 trường hợp không được bồi thường về đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được bồi thường về đất bao gồm:
-
Đất được giao không thu tiền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt.
-
Đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý, như đất công cộng, đất nghĩa trang, kênh rạch, mặt nước chuyên dùng,…
-
Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, không còn nhu cầu sử dụng, hoặc tự nguyện trả lại đất.
-
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (trừ đất nông nghiệp sử dụng trước 2004).
4. Tiền bồi thường không tính theo giá thị trường
Một trong những điều khiến người dân không hài lòng là giá bồi thường không theo giá thị trường, mà căn cứ theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành.
Mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến việc dù người dân chấp thuận giao đất, nhưng cảm thấy thiệt thòi về tài chính.
5. Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Công thức:
Tiền bồi thường (trên 1m²) = Giá trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
-
Bảng giá đất được ban hành và điều chỉnh hàng năm bởi UBND tỉnh/thành phố.
-
Hệ số điều chỉnh phản ánh sự chênh lệch giữa giá thị trường và bảng giá đất.
Việc áp dụng phương pháp này nhằm tạo sự linh hoạt, nhưng vẫn có khoảng cách đáng kể so với giá thị trường.
6. Người dân có được thỏa thuận về giá bồi thường?
Câu trả lời là không.
Theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định là căn cứ duy nhất để tính tiền bồi thường. Người dân không được tự thỏa thuận giá khi Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội.
7. Khi nào bồi thường bằng đất, khi nào bằng tiền?
Tùy theo điều kiện của địa phương, khả năng quỹ đất và nhu cầu của người bị thu hồi đất, Nhà nước có thể lựa chọn:
-
Bồi thường bằng đất: Khi địa phương có quỹ đất phù hợp, người dân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất.
-
Bồi thường bằng tiền: Khi không có quỹ đất hoặc không phù hợp về mục đích, vị trí, điều kiện sử dụng.
Việc lựa chọn hình thức bồi thường sẽ được thực hiện theo nguyên tắc tối ưu quyền lợi người sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch phát triển.
Kết luận
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách quan trọng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Tuy nhiên, do giá bồi thường không theo giá thị trường và không được thỏa thuận, nên người dân cần hiểu rõ điều kiện, cách tính tiền bồi thường, từ đó chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi có đất bị thu hồi.
