Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư như thế nào?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu phổ biến khi người dân muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Vậy điều kiện, thủ tục và chi phí chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư theo quy định pháp luật hiện nay ra sao? Hãy theo dõi bài viết để được giải đáp chi tiết.

1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điểm a khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo khoản 3, 5, 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024, bao gồm các căn cứ sau:

• Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:
  Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt cùng với các quyết định:

  • Quyết định đầu tư

  • Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư

  • Quyết định chấp thuận nhà đầu tư riêng biệt

  • Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư (đối tác công tư)

• Dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm:
  Căn cứ vào các quyết định đầu tư công hoặc các văn bản phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư.

• Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất trong khu dân cư:
  Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

2. Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư

Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024:

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Có thẩm quyền quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân.

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Quyết định cho tổ chức. Trong một số trường hợp, nếu diện tích đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ từ 0,5 ha trở lên, cần có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND huyện ra quyết định.

3. Thủ tục chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư

Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự thủ tục gồm 5 bước:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan kiểm tra hồ sơ

Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra điều kiện. Nếu thiếu hồ sơ thì hướng dẫn người dân bổ sung.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định

Sau khi đủ điều kiện, cơ quan chức năng trình UBND cấp huyện để ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất

Người dân nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế (trừ trường hợp được miễn).

Bước 5: Cập nhật biến động đất đai, cấp lại Giấy chứng nhận

Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào sổ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (nếu có).

👉 Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì thực hiện đồng thời cả hai thủ tục.

4. Các khoản phí phải nộp khi chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư

4.1. Tiền sử dụng đất

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất = Giá trị đất ở – Giá trị đất nông nghiệp

Tùy vị trí và bảng giá đất của từng địa phương mà số tiền này có thể khác nhau.

4.2. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Áp dụng nếu người dân yêu cầu cấp sổ đỏ mới.

• Mức lệ phí thường dưới 100.000 đồng/lần cấp (mỗi tỉnh có quy định cụ thể).

4.3. Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ =

(Giá đất theo bảng giá x Diện tích) x 0,5%

4.4. Phí thẩm định hồ sơ

Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Có nơi miễn, có nơi thu vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy diện tích và vị trí đất.

Kết luận

Việc chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư cần tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất và thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính, nộp các khoản phí theo quy định. Để tránh sai sót và kéo dài thời gian xử lý, người dân nên chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng hoặc nhờ đến dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.

👉 Cần hỗ trợ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Gọi ngay tổng đài 1900.633.390 để được luật sư tư vấn chi tiết, miễn phí lần đầu!