Những sự thay đổi về điều kiện, diện tích tối thiểu để được tách thửa trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định mới năm 2024
Vừa qua, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trong đó quy định về điều kiện và diện tích đất tối thiểu để được tách thửa tại Hà Nội trong thời gian tới.
1. Sắp tới, đất ở tại Hà Nội tối thiểu bao nhiêu m2 được tách thửa?
Không còn là đề xuất, vừa qua ngày 27/9/2024, Ủy ban nhân dân (UBND) TP. Hà Nội đã chính thức ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại Hà Nội là 50 m2 từ ngày 07/10/2024.
Theo đó, đất ở tại các phường, thị trấn thì phải đảm bảo diện tích để được tách thửa là không được nhỏ hơn 50 m2 với chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông cũng phải từ 4m trở lên nếu chỉ tách thửa mà không hình thành lối đi mới.
Sau khi tách thửa thì đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về loại đất quy định trong Luật Đất đai.
Theo khoản 4 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trường hợp muốn dành 01 phần diện tích để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
– Lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên (nếu đất ở các phường, thị trấn) và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;
– Diện tích thửa đất ở đó không bao gồm diện tích lối đi phải đảm bảo đồng thời các điều kiện về loại đất tách trong thửa đất đó được quy định tại Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
Việc tách thửa tại Hà Nội cho đến trước khi có quy định mới vẫn được thực hiện theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ban hành ngày 01/6/2017 với quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại các phường, thị trấn là 30m2. Điều đó có nghĩa là quy định mới đã nâng diện tích tách thửa tối thiểu từ 30m2 lên 50m2.
Con số này được cho là cao hơn nhiều so với diện tích tối thiểu trong quy định cũ của Hà Nội cũng như nhiều tỉnh thành khác.
2. Điều kiện để đất tại TP. Hà Nội được tách thửa
Bên cạnh việc phải đảm bảo được các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì đất tại thành phố Hà Nội phải đáp ứng thêm được các điều kiện sau:
2.1 Với đất ở
* Điều kiện về diện tích
Theo Điều 13, khoản 1 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn tại Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
| Các phường, thị trấn | 50 m² | 90 m² |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m² | 180 m² |
| Các xã vùng trung du | 120 m² | 240 m² |
| Các xã vùng miền núi | 150 m² | 300 m² |
Theo đó, điều kiện về chiều dài, chiều rộng được quy định như sau:
| Khu vực | Chiều dài so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | ≥ 4m | ≥ 4m | ≥ 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | ≥ 4m | ≥ 5m | ≥ 80m² |
| Các xã vùng trung du | ≥ 4m | ≥ 5m | ≥ 100m² |
| Các xã vùng miền núi | ≥ 4m | ≥ 6m | ≥ 150m² |
* Lưu ý: Đất ở để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất dự án quy định tại các điểm , b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023.
– Đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỉ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất có nhà biệt thự thuộc sở hữu của nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự cần được bảo tồn, tôn tạo đã được UBND thành phố phê duyệt.
– Đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích (thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa).
2.2 Với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở)
Theo khoản 2 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | ≥ 4m trở lên | ≥ 10m trở lên | ≥ 400m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | ≥ 5m trở lên | ≥ 20m trở lên | ≥ 1.000m² | |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | ≥ 4m trở lên | ≥ 20m trở lên | ≥ 800m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | ≥ 5m trở lên | ≥ 40m trở lên | ≥ 2.000m² |
* Lưu ý: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất là đất được giao/cho thuê để làm dự án đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
– Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất đã được phê duyệt.
– Đất thuộc khu vực được bảo vệ là di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng (thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và các quy định khác của UBND Thành phố).
* Trường hợp là đất phi nông nghiệp được sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ do được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP: Phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định tại mục 2.1.
2.3 Với đất nông nghiệp
Theo khoản 3 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, hạn mức tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội được quy định như sau:
– Trường hợp đất nằm trong ranh giới khu dân cư: Phải đảm bảo các điều kiện về đối tượng được tách thửa theo quy định tại mục 2.1.
– Trường hợp đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư: Đất sau khi tách thửa phải đảm bảo về diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:
| Loại đất | Diện tích đất tối thiểu | |
| Các phường, thị trấn | Các xã | |
| Đất trồng cây hằng năm | 300m² | 500m² |
| Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác | 500m² | 1.000m² |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500m² | 1.000m² |
| Đất rừng sản xuất | 5.000m² | 5.000m² |
* Lưu ý: Đất nông nghiệp để được tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích như trên, trừ trường hợp:
– Đất nằm trong khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội.
– Đất thuộc khu vực bảo vệ di tích (thực hiện theo Luật di sản văn hóa).
* Trường hợp đất nông nghiệp chia tách khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bắt buộc phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc ban đầu.
2.4 Đất có nhiều loại đất khác mục đích sử dụng
Theo khoản 5 Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trong trường hợp trong cùng 01 thửa đất có nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau thì việc tách thửa phải đáp ứng được đồng thời các điều kiện của loại đất được tách thửa tại các mục 2.1, 2.2, 2.3.
3. Bảng phân loại xã làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất tại TP. Hà Nội
Bảng phân loại xã để làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa đất được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm Quyết định Quyết định 61/2024/QĐ-UBND như sau:
| STT | Huyện | Các xã thuộc khu vực |
| 1 | Huyện Ba Vì | – Các xã vùng miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài;
– Các xã vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 2 | Huyện Mỹ Đức | – Các xã vùng miền núi: An Phú;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 3 | Huyện Quốc Oai | – Các xã vùng miền núi: Phú Mãn, Đông Xuân;
– Các xã vùng trung du: Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 4 | Huyện Sóc Sơn | – Các xã vùng trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ;
– Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 5 | Thị xã Sơn Tây | Các xã vùng trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn. |
| 6 | Huyện Thạch Thất | – Các xã vùng miền núi: Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân;
– Các xã vùng trung du: Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên; – Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại. |
| 7 | Các huyện gồm Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa | Tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng |
Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào hoặc cần tư vấn về các vấn đề khác liên quan đến pháp luật, các bạn vui lòng liên hệ cho Luật Nguyên Phát qua số Hotline: 1900.633.390 để được tư vấn.
