CÓ ĐƯỢC PHÉP BÁN ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG HAY KHÔNG?
Trên thực tế, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đang thế chấp tại ngân hàng diễn ra tương đối phổ biến, nhưng không phải ai cũng nắm được những rủi ro khi chuyển nhượng theo phương thức này. “Có được phép bán đất đang thế chấp tại ngân hàng hay không?” là một câu hỏi pháp lý quan trọng trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 vừa được sửa đổi. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, việc quyền sử dụng đất bị thế chấp tại ngân hàng diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, khi tài sản đã được thế chấp, quyền chuyển nhượng, bao gồm việc bán đất, có những giới hạn nhất định. Bài viết này sẽ phân tích cụ thể các quy định của Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan để làm rõ vấn đề pháp lý xoay quanh việc chuyển nhượng đất đang thế chấp, nhằm giải đáp thắc mắc liệu chủ sở hữu có thể thực hiện giao dịch bán đất trong trường hợp này hay không?
1. Đất đang thế chấp tại Ngân hàng được hiểu như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Về bản chất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn các cá nhân, tổ chức đều có danh nghĩa là người được nhà nước giao đất để sử dụng, khai thác tiềm năng, công dụng của thửa đất. Tức nghĩa, đất đai không phải là tài sản được dùng để thế chấp mà người sử dụng sẽ thế chấp quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng như một dạng tài sản bảo đảm cho khoản vay. Giá trị khoản vay sẽ phụ thuộc vào trị giá quyền sử dụng đất được ngân hàng thẩm định giá. Giữa bên ngân hàng và người sử dụng đất sẽ ký kết với nhau một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp và thời hạn thế chấp. Sau khi hết thời hạn này mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý đối với quyền sử dụng đất đang được thế chấp.
2. Có được phép giao dịch đất đang thế chấp cho ngân hàng hay không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp, theo đó, bên thế chấp “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật này”. Khoản 5 Điều 321 ghi nhận: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Như vậy, do đất đai không được xem là một loại hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nên về mặt pháp lý, người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ở ngân hàng nếu được bên phía ngân hàng đồng ý.
Lúc này, các bên thường sẽ thỏa thuận bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất. Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lại cho bên mua. Lúc này, bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
Khi đã giải chấp xong thì hai bên có thể tới Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận của hai bên. Sau đó, bên mua có thể nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai. Cần lưu ý là việc mua tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng sẽ có thể gặp phải một số rủi ro. Vì vậy, người mua nhà phải tìm hiểu kỹ bên bán có nhận tiền đặt cọc bán cho người mua nào khác không, bất động sản đang thế chấp có thể bị vướng tranh chấp với bên thứ ba không. Đặc biệt, khi được ngân hàng đồng ý, có thể yêu cầu ngân hàng ban hành văn bản xác định hỗ trợ cho người mua, người bán trong giao dịch này…
Trên đây là bài viết về CÓ ĐƯỢC PHÉP BÁN ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG HAY KHÔNG? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
