TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến trong lĩnh vực đất đai tại Việt Nam, đặc biệt khi giá trị đất đai ngày càng tăng cao và pháp luật liên quan đến đất đai không ngừng thay đổi. Những tranh chấp này thường phát sinh từ sự thiếu hiểu biết về quy định pháp luật, vi phạm điều kiện hợp đồng, hoặc những vấn đề liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Việc giải quyết tranh chấp không chỉ đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai mà còn phải cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan như tính hợp pháp của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, và quy trình giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều sửa đổi, việc nghiên cứu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phương thức giải quyết tranh chấp là cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời góp phần xây dựng nền tảng pháp lý ổn định và minh bạch.
1. Thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
2. Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;
– Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến;
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực.
– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;
– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;
– Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;
– Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.
3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận. Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
Thứ nhất, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự thương lượng với nhau.
Trước khi tiến hành hòa giải các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, đàm phán và cùng nhau đưa ra cách giải quyết. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng là việc các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Thương lượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của việc thương lượng phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.
Ưu điểm của việc tự thương lượng: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.
Nhược điểm của việc tự thương lượng: không chịu bất kì ràng buộc của nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về giải quyết tranh chấp nên không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.
Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành. trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Ưu điểm của việc hòa giải: Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có người thứ ba làm trung gian hòa giải cho các bên. Người thứ ba là người có chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực và vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận và chứng kiến bởi người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tự nguyện tuân thủ các cam kết cao hơn thương lượng.
Nhược điểm của việc hòa giải: Chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng. Uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn thương lượng.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Trên đây là bài viết về TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
