NHÀ KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG MUA BÁN NHƯ THẾ NÀO?
1/ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội cho cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014;
– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
– Nhận thừa kế nhà ở;
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Như vậy, muốn mua bán nhà ở thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư).
2/ CÁCH MUA BÁN NHÀ CHƯA CÓ SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG
a. ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:
(1) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
(2) Hình thức mua bán
Căn cứ khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.
b. ĐỐI VỚI NHÀ ĐẤT
Hiện nay rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ.
Điều đó đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện.
Do đó, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.
Nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ nên đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.
So với đất thì điều kiện, thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đơn giản hơn rất nhiều.
Theo quy định cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:
(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý
Bước 4: Trả kết quả.
(2) Mua bán nhà ở
Sau khi nhà được đăng ký vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Đặt cọc (nếu có)
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên
Bước 4: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
Bước 5: Xử lý và trả kết quả.
Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền,… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp (người bán đòi nhà).
Trên đây là bài viết về NHÀ KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG MUA BÁN NHƯ THẾ NÀO?. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
