NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUỐN CHUYỂN ĐẤT LÊN THỔ CƯ
1/ KHI NÀO ĐƯỢC CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ?
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ được chuyển sang đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.
Đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển lên đất thổ cư phải được sự đồng ý bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Tuy nhiên, cần chú ý dù Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khi ra quyết định cho phép phải dựa trên những căn cứ nhất định. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
2/ HẠN MỨC XIN CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ LÀ BAO NHIÊU?
Pháp luật đất đai hiện nay không quy định hạn mức diện tích khi chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật chỉ quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp hay diện tích tối thiểu được phép khi tách thửa.
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, hạn mức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư hiện nay phụ thuộc vào những căn cứ sau:
– Nhu cầu của người sử dụng đất (bên tài nguyên môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Lưu ý: Mặc dù pháp luật không quy định hạn mức nhưng trên thực tế các địa phương thường căn cứ vào hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích cho phép chuyển.
Tóm lại, pháp luật không quy định hạn mức nhưng sẽ căn cứ vào nhu cầu và kế hoạch sử dụng đất (thường sẽ căn cứ vào hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở tại địa phương để xác định hạn mức tối đa). Nghĩa là dù có tiền để nộp nhưng không phải muốn chuyển bao nhiêu lên đất ở thì được chuyển bấy nhiêu.
3/ CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ PHẢI NỘP BAO NHIÊU TIỀN?
Bên cạnh vướng mắc khi nào được chuyển lên đất thổ cư (đất ở) thì đây là vấn đề mà người dân quan tâm nhất.
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Trường hợp 1: Chuyển mục đích từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở lên đất ở thì tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, pháp luật đất đai chỉ quy định cách tính chứ không ấn định số tiền cụ thể. Để tính được số tiền phải nộp thì người dân cần phải biết những thông tin sau:
– Vị trí thửa đất.
– Giá đất ở của thửa đất đó.
– Giá đất của loại đất đang sử dụng theo từng vị trí.
Lưu ý: Giá đất là giá do các tỉnh, thành quy định trong bảng giá đất.
Để tính được số tiền phải nộp là vấn đề phức tạp vì mỗi thửa đất có vị trí khác nhau, giá đất cũng khác nhau, mỗi vị trí trong từng thửa đất cũng có giá khác nhau (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
4/ KHI NÀO CHUYỂN LÊN ĐẤT Ở MÀ KHÔNG PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khi chuyển lên đất ở thì ai cũng mong mình không phải nộp tiền sử dụng đất. Để không phải nộp tiền sử dụng đất thì phải thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất hoặc không phải nộp (dù không thuộc trường hợp được miễn nhưng vẫn không phải nộp).
Hiện nay, chỉ có duy nhất 01 trường hợp khi chuyển sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất dù không thuộc diện được miễn, đó là trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:
“Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Trên đây là NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUỐN CHUYỂN ĐẤT LÊN THỔ CƯ. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
