1. Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ thực chất là tên gọi “dân dã” của thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang cho người khác thông qua các cách thức như chuyển đổi (áp dụng với đất nông nghiệp trong phạm vi cùng địa phương); chuyển nhượng (hay còn gọi là mua – bán); tặng cho quyền sử dụng đất; nhận thừa kế hoặc góp vồn bằng quyền sử dụng đất.

Xin nói rõ một chút về nguồn gốc xuất phát của cụm từ “sang tên sổ đỏ”. Như quý bạn đọc cũng biết kể từ khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về sử dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (ngày 10/12/2009) theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT với màu hồng cánh sen và hình nền là hoa văn trống đồng thì trước thời điểm ngày 10/12/2009, vẫn tồn tại song song cả hai loại giấy chứng nhận đó là:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – bìa màu hồng – cấp theo nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 cho các đối tượng gồm nhà ở và đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn.

Và:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – bìa màu đỏ – được cấp theo Nghị định 64-CP và thông tư số 346/1998/TT-TCĐC – cho các đối tượng gồm: đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở thuộc khu vực nông thôn,…

Do năm 1998, cả nước thống nhất dùng một mẫu giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ nên khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân đều cần nộp lại Giấy chứng nhận màu đỏ để làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng thay vì nói “mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất” khá dài dòng, mọi người sẽ nói ngắn gọn là “làm thủ tục sang tên sổ đỏ”, và lâu dần cụm từ “sang tên sổ đỏ” trở thành câu nói quen thuộc, cửa miệng với nhiều người.

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con cái được thực hiện thế nào ?

Như đã nêu ở trên, việc sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con cái có thể hiểu đây chính là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất từ bố mẹ sang con. Như vậy, để chuyển quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con, theo giải nghĩa tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có các hình thức sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con như sau:

Thứ nhất là chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Thứ hai là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất – gọi nôm na là “bán nhà và đất” cho con.

Thứ ba là tặng cho con quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Hiện nay, việc cha mẹ chuyển đổi – đổi quyền sử dụng đất với con hoặc bán đất bán nhà cho con tuy có xảy ra nhưng không phổ biến bằng việc cha mẹ tặng cho con nhà và đất. Do vậy, trong mục này, chúng tôi sẽ đi sâu vào trình bày về thủ tục sang tên sổ đỏ từ cha mẹ cho con theo hình thức tặng cho nhà và đất.

2.1. Điều kiện để sang tên sổ đỏ cho con

Trước khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho con, chúng ta cần lưu ý về các điều kiện mà bố mẹ và con phải đáp ứng để được thực hiện quyền tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Điều kiện đối với bố mẹ – bên tặng cho:

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là tại Điều 188, bố mẹ phải đáp ứng các điều kiện gồm:

– Mảnh đất hoặc căn nhà được tặng cho phải có Giấy chứng nhận đúng quy định pháp luật và thuộc quyền sử dụng, hoặc quyền sở hữu hợp pháp của bố mẹ;

– Quyền sử dụng đất hoặc nhà là đối tượng tặng cho không thuộc diện đang có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất được tặng cho không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án.

Điều kiện đối với con – bên nhận tặng cho:

Các trường hợp bị hạn chế việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 như:

– Các trường hợp con là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Các trường hợp nhận tặng cho là quyền sử dụng đất thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng hoặc không được chuyển nhượng như: đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng,…

2.2. Thủ tục sang tên sổ đỏ cho con

Để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, thông thường phải trải qua các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho nhà ở,… có thể được công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc Chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (UBND xã hoặc UBND phường) nơi có đất.

Để công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho, bạn cần chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ sau:

– Hợp đồng tặng cho đã soạn sẵn (nhưng chưa ký – phải ký trước mặt công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực) hoặc có thể yêu cầu dịch vụ soạn thảo hợp đồng tặng cho từ phòng/văn phòng công chứng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ hoặc sổ hồng).

– Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bố, mẹ. con.

– Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ – chứng minh tài sản chung.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của con (nếu có – một số văn phòng công chứng sẽ yêu cầu giấy tờ này nếu con đã đăng ký kết hôn).

– Phiếu yêu cầu công chứng.

Bước 2: Kê khai thuế, lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 và Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì tặng cho quyền sử dụng đất, nhà giữa cha mẹ đẻ – con đẻ hoặc cha mẹ nuôi với con nuôi là trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, bạn vẫn phải làm thủ tục kê khai thuế, lệ phí và ghi đầy đủ thông tin về lý do được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ trong tờ khai thuế, lệ phí.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai trong trường hợp tặng cho này có nghĩa là đăng ký việc thay đổi người sử dụng đất, sở hữu nhà từ bố mẹ sang con).

Quý bạn đọc cần lưu ý: Thông thường, việc kê khai nộp thuế, lệ phí sẽ diễn ra đồng thời với việc đăng ký biến động và được thực hiện tại bộ phận một cửa UBND cấp xã (UBND xã, phường, thị trấn) hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể:

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng (hoặc chứng thực), bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ sau để làm thủ tục đăng ký biến động:

– Đơn đăng ký biến động (theo mẫu);

– Hợp đồng tặng cho nhà, đất đã được công chứng, chứng thực (bản gốc);

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,…

– Tờ khai thuế thuế thu nhập cá nhân và Tờ khai lệ phí trước ban (mẫu tờ khai này bạn có thể tải sẵn trên mạng hoặc cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ đưa cho bạn để bạn kê khai thông tin).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhập sẽ trả bạn phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Thời gian giải quyết thông thường không quá 10 ngày làm việc (hoặc 20 ngày tại nơi như các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, nơi có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn) kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ (ngày làm việc không bao gồm ngày nghỉ lễ, nghỉ tết, nghỉ hàng tuần).

Khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên con (trường hợp được cấp mới) hoặc thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở hiện tại là con được ghi nhận ở trạng 3, trang 4 của Giấy chứng nhận điều đó đồng nghĩa với việc Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con đã hoàn tất.

Tuỳ từng trường hợp cụ thể, quý bạn đọc có thể tham khảo văn bản Luật Đất đai năm 2013 từ các Điều 169 đến 193. Hoặc gọi điện tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai của Luật Nguyên Phát – hotline: 1900.633.390 để gặp chuyên viên/luật sư tư vấn chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai để được giải đáp về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của mình.