Đất nền dự án có tách thửa được không?
Vấn đề tách thửa, hợp thửa đất đã không còn quá xa lạ đối với người kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong thực tế vẫn còn nhiều người mới bắt đầu kinh doanh chưa có nhiêu kinh nghiệm do đó họ chưa có khả năng phân biệt được những loại đất nào có đủ điều tách thửa, đất nào không được phép tách thửa. Hãy cùng Luật Hồng Thái tìm hiểu những quy định trên nhé.
Căn cứ pháp lý
– Luật xây dựng năm 2014
– Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 01/06/2017 Quyết định Ban hành quy định về hạnh mức giao
đất, hạn mức công nhận QSĐ, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Hà Nội
1. Khái niệm
Đất dự án là gì?
Đất dự án hay còn gọi là đất nền dự án là những lô đất nền trong quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà, nhà xưởng. Pháp nhân là các doanh nghiệp – chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án, phân lô có xin phép quy hoạch 1/500. Hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ….
Đất tách thửa là gì?
Đất tách thửa là những lô con được đất tách ra từ sổ tổng với diện tích lớn. Nếu không phải đất ở lâu dài thì chuyển đổi mục đích sử dụng. Lên bảng vẽ tách thửa gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép, ra sổ từng lô. Chủ sở hữu toàn bộ thừa đất ban đầu là cá nhân, chuyển đổi sang đất thổ cơ, hi sinh một phần đất làm đường giao thông, sau đó tách thửa riêng. Diện tích các lô tách thửa theo quy định của Nhà nước tại khu vực đó. Hình thức xây dựng tự do.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách hàng, nhà đầu tư mới bước chân vào đầu tư còn có sự nhầm lẫn giữa đất dự án và đất tách thửa. Dẫn đến khá nhiều trường hợp dở khóc dở cười khi khách hàng mua đất tách thửa nhưng lại hỏi về quyết định 1/500, quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giải tỏa đền bù…
2. Đất nền dự án có được tách thửa không?
Khẳng định: Đất nền dự án không được tách thửa vì các lý do sau:
Đất nền dự án do Pháp nhân là các doanh nghiệp – chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án, phân lô có xin phép quy hoạch 1/500. Hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ…. Do đó đất nền dự án thuộc đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch. Như vậy căn cư tại khoản 3 điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 01/06/2017 Quyết định Ban hành quy định về hạnh mức giao đất, hạn mức công nhận QSĐ, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phếp tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Hà Nội, cụ thể:
“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
…..
- Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:
- a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
- c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.….”
Đất nền dự án có hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ…. Như vậy, với thửa đất khi bạn mua của chủ đầu tư ví dụ là 300m2. Nếu như bạn tách thửa thành 3 lô mỗi lô 100m2 thì không thể xây dựng theo đúng quy hoạch của chủ đầu tư đề ra được.
Đất nền dự án xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng.
Căn cứ vào Luật xây dựng 2014 quy định thì đối với trường hợp nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 có bản quy hoạch 1/500 được phê duyệt thì được miễn giấy phép xây dựng.
Như vậy đất nền dự án đã có bản quy hoạch 1/500 phê duyệt nên nếu xây nhà quy mô dưới 7 tầng và diện tích sàn dưới 500m2 thì không cần phải xin giấy phép xây dựng
Tóm lại, đất nền dự án do đã có quy hoạch của chủ đầu tư 1/500 và hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ…. do đó các thửa đất này không thể tách thửa để đảm bảo xây dựng đúng quy hoạch.
