Hiện nay, số lượng các vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng ngày càng gia tăng. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

 Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực

Hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 về chủ thể, nội dung và hình thức. Về điều kiện hình thức, hợp đồng mua bán bất động sản phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán bất động sản cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản

Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản, các bên có thể giải quyết thông qua thủ tục hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể tự tiến hành hòa giải với nhau, nếu các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đề nghị giải quyết vụ việc tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. 

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Như vậy, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản là Tòa án nơi có bất động sản.

Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản tại Tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án:

Theo Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn khởi kiện;

– Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu;

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm: Hợp đồng chuyển nhượng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;…

Bước 2: Thụ lý vụ án

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. 

Tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án phải tiến hành lấy lời khai của đương sự, tiến hành các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá, ủy thác thu thập chứng cứ (nếu có).

Bước 4: Đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

Phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản

Trên thực tế phát sinh nhiều tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản có thể kể đến như sau:

Trường hợp 1: Trong hợp đồng mua bán nhà đất, theo thỏa thuận bên mua trả đủ tiền cho bên bán và bên bán có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên mua để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) xong thì giao nhà. Mặc dù bên mua thực hiện xong việc giao tiền, đăng ký biến động đất và được cơ quan có thẩm quyền chuyển quyền sử dụng nhà và đất, nhưng bên bán vẫn chưa giao nhà cho bên mua.

Giao dịch trên là giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. 

Khi việc chuyển nhượng giữa các bên đã có hiệu lực pháp luật, nếu bên bán vẫn tiếp tục không giao nhà, bên mua có thể gửi đơn lên UBND xã yêu cầu hòa giải hoặc nộp đơn khởi kiện lên Tòa án cấp huyện nơi có đất để buộc bên bán giao nhà đất khi hợp đồng và giao dịch đã có hiệu lực.

Luật đất đai mới nhất có điểm gì lưu ý? Quy trình sang tên sổ đỏ 2020

Tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản

Trường hợp 2: Đôi bên ký hợp đồng chuyển nhượng một lô đất, trên đất có trồng cây. Khi đôi bên hoàn tất xong thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, trong thời gian chờ ngày bàn giao đất thì bên chuyển nhượng thu hoạch cây bán cho người khác.

Trong trường hợp này, nếu hợp đồng chuyển nhượng có thể hiện rõ nội dung chuyển nhượng đất gắn liền với cây trồng thì việc bên chuyển nhượng tự ý bán cây là vi phạm hợp đồng, thỏa thuận giữa đôi bên, nếu có thiệt hại xảy ra thì bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm bồi thường. 

Còn đối với trường hợp trong hợp đồng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất chứ không thỏa thuận việc chuyển nhượng cây trồng thì bên chuyển nhượng có quyền thu hoạch cây trồng trước khi giao đất.

Mua bán bất động sản là giao dịch có giá trị lớn, các bên cần hiểu rõ các quy định pháp luật có liên quan về giao dịch này để hạn chế được rủi ro và bảo đảm được quyền lợi của đôi bên.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN”. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu được hỗ trợ tư vấn, có thể liên hệ với chúng tôi bằng cách thức sau:

Tư vấn 24/7: Mọi thắc về pháp luật dành cho người Việt Kiều sẽ được đội ngũ luật sư cũng như pháp lý sẽ giải đáp một cách nhanh chóng và chính xác nhất;

Tiết kiệm thời gian, chi phí: Quý khách có thể liên hệ với LUẬT NGUYÊN PHÁT qua số Hotline để được tư vấn. LUẬT NGUYÊN PHÁT sẽ tư vấn trực tiếp cho Quý khách hàng qua điện thoại. Khi sử dụng dịch vụ pháp lý của LUẬT NGUYÊN PHÁT, đội ngũ pháp lý chúng tôi sẽ đến tận nhà quý khách hàng để nhận hồ sơ;

Bảo mật thông tin: LUẬT NGUYÊN PHÁT cam kết bảo mật tất cả các thông tin tin cá nhân và tài liệu Qúy khách hàng cung cấp;

Chất lượng dịch vụ uy tín – chuyên nghiệp: LUẬT NGUYÊN PHÁT có đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm và chuyên môn cao, đã từng xử lý hàng ngàn hồ sơ phức tạp. Chúng tôi tự tin sẽ đem đến cho Quý khách hàng dịch vụ Tư vấn pháp luật cho Kiều bào Việt với sự chuyên nghiệp, uy tín cao, Quý khách hàng sẽ nhận được nhiều hơn so với chi phí đã bỏ ra khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

Ngoài ra, LUẬT NGUYÊN PHÁT còn cung cấp các dịch vụ: Tư vấn Luật Doanh nghiệp, Tư vấn Luật Sở hữu trí tuệ, Tư vấn Luật Thừa kế, Tư vấn Luật Đất đai,Tư vấn Luật Hôn nhân – Gia đình,… Hãy để LUẬT NGUYÊN PHÁT giải quyết vấn đề của bạn.