LÂU NGÀY LÊN THĂM ĐẤT, BẤT NGỜ THẤY NGƯỜI KHÁC ĐÃ XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT CỦA MÌNH – XỬ LÝ THẾ NÀO?

Lâu ngày không lên kiểm tra đất, đến khi quay lại thì chủ đất sững sờ phát hiện có người khác đã xây nhà trên chính phần đất của mình. Trong tình huống này, nhiều người phản ứng rất nhanh: “Đất của tôi thì thuê máy múc đến phá nhà đi”.

Nhưng làm như vậy là rất nguy hiểm.

Dù bạn cho rằng đất là của mình thì cũng không nên tự ý phá dỡ tài sản của người khác, bởi nếu xử lý sai cách, từ người có quyền lợi hợp pháp bạn có thể lại trở thành bên phát sinh trách nhiệm pháp lý.

Vậy trong trường hợp này nên xử lý như thế nào để vừa đúng pháp luật, vừa hạn chế kéo dài tranh chấp?

Theo kinh nghiệm xử lý thực tế, trước hết cần xác định rõ nguồn gốc đất, giấy tờ của từng bên và quá trình chuyển nhượng trước đó.

Giả sử nguyên nhân của vụ việc là chủ đất ban đầu đã bán đất cho ông A, nhưng sau đó lại tiếp tục bán phần đất đó cho ông B. Do ông A mua đất xong nhưng không thường xuyên quản lý, kiểm tra nên ông B đã vào sử dụng và xây nhà.

Khi đó cần chia thành hai trường hợp.

TRƯỜNG HỢP 1: ÔNG A ĐÃ CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Nếu ông A đã mua đất, hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do không quản lý thường xuyên nên chủ cũ tiếp tục bán giấy tay cho người khác, sau đó người này xây nhà trên đất thì về cơ bản vị thế pháp lý của ông A sẽ thuận lợi hơn.

Lúc này cần kiểm tra giao dịch của người đến sau được thực hiện thế nào, họ mua bằng giấy viết tay hay có hợp đồng hợp pháp, đã được đăng ký hay chưa và việc xây dựng công trình có đúng quy định hay không.

Tuy nhiên, ngay cả khi bên kia rõ ràng đang ở thế bất lợi thì cũng không có nghĩa phương án đầu tiên lúc nào cũng là khởi kiện.

Nếu mục tiêu là giải quyết nhanh và hạn chế mất thời gian, có thể cân nhắc thương lượng.

Ví dụ, người kia đã bỏ tiền xây một căn nhà trên đất. Hai bên có thể thỏa thuận theo hướng chủ đất nhận lại toàn bộ đất và công trình, đồng thời thanh toán một khoản hợp lý tương ứng với giá trị công trình trên đất. Còn số tiền mà người xây nhà đã bỏ ra để mua đất từ chủ cũ thì họ tự yêu cầu người đã bán đất hoàn trả.

Nếu thương lượng được theo hướng này thì tranh chấp có thể kết thúc nhanh hơn rất nhiều so với việc kéo nhau qua nhiều giai đoạn tố tụng và thi hành án.

Ngược lại, nếu chủ đất không muốn thanh toán bất kỳ khoản nào và xác định sẽ bảo vệ toàn bộ quyền sử dụng đất của mình bằng con đường tố tụng thì có thể khởi kiện.

Sau khi Tòa án giải quyết, nếu xác định người xây nhà không có quyền sử dụng đất hợp pháp thì bản án có thể buộc họ hoàn trả diện tích đất và xử lý công trình trên đất theo phán quyết của Tòa.

Tuy nhiên, cần lưu ý một điều: có bản án chưa chắc là đã lấy lại đất ngay. Giai đoạn thi hành án, đặc biệt khi trên đất đã có công trình lớn, vẫn có thể mất khá nhiều thời gian.

Vì vậy, trước khi khởi kiện cần cân nhắc giữa quyền lợi tối đa và thời gian, chi phí thực tế để lựa chọn phương án phù hợp.

TRƯỜNG HỢP 2: ÔNG A CHỈ MUA ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY, CHƯA CÓ SỔ

Trường hợp này sẽ phức tạp hơn.

Giả sử ông A mua đất bằng giấy viết tay, giao tiền nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Sau một thời gian không quản lý, chủ đất cũ tiếp tục bán phần đất đó cho người khác, và người mua sau đã hoàn thiện thủ tục, được cấp Giấy chứng nhận.

Khi đó, vị thế của ông A sẽ bất lợi hơn nhiều.

Đặc biệt nếu người mua sau thực sự không biết trước đó đất đã được bán cho người khác, họ nhận chuyển nhượng trên cơ sở giấy tờ hợp pháp và đã được cấp Giấy chứng nhận thì cần xem xét các quy định liên quan đến người thứ ba ngay tình.

Trong trường hợp này, khả năng người mua sau được pháp luật bảo vệ sẽ cao hơn.

Lúc đó, người mua giấy tay ban đầu có thể cân nhắc hai hướng.

Hướng thứ nhất là khởi kiện yêu cầu người đã bán đất hoàn trả số tiền đã nhận hoặc bồi thường thiệt hại do không giao đủ diện tích, không bảo đảm quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, cách này có một bất lợi rất lớn.

Giả sử ngày trước mua đất với giá rất thấp, nhưng hiện nay giá đất đã tăng lên nhiều lần. Nếu chỉ đòi lại đúng số tiền cũ thì thiệt hại thực tế có thể rất lớn.

Do đó, trong nhiều vụ việc, một phương án mềm hơn có thể hiệu quả hơn.

Ví dụ, nếu phần đất bị người khác xây nhà chỉ chiếm một phần, hai bên có thể thương lượng để tách phần diện tích đó ra, còn phần đất còn lại mà người mua giấy tay đang quản lý thì tiếp tục làm thủ tục để được công nhận, cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

Đối với phần diện tích bị thiếu do chủ đất cũ đã bán tiếp cho người khác, người mua giấy tay có thể yêu cầu chủ cũ hoàn trả giá trị tương ứng hoặc bồi thường.

Cách xử lý này có thể không giúp lấy lại đủ 100% diện tích ban đầu nhưng đổi lại, người mua giữ được phần lớn đất và hạn chế được một vụ kiện kéo dài.

Trong thực tế giải quyết tranh chấp, đôi khi phương án đạt được 8/10 quyền lợi nhưng giải quyết nhanh, chắc chắn và ít tốn kém lại hiệu quả hơn việc theo đuổi 10/10 quyền lợi trong nhiều năm.

NẾU PHẢI KHỞI KIỆN THÌ QUY TRÌNH CƠ BẢN THẾ NÀO?

Với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu hòa giải tại cơ sở, bước đầu tiên thường là gửi đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất.

Sau khi quá trình hòa giải được thực hiện mà các bên không đạt được thỏa thuận thì người có quyền lợi bị xâm phạm có thể tiếp tục chuẩn bị hồ sơ để khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Khi khởi kiện, điều quan trọng nhất không phải chỉ là nói “đất này là của tôi”, mà phải chuẩn bị được hồ sơ chứng minh:

• Nguồn gốc thửa đất;
• Thời điểm nhận chuyển nhượng;
• Hình thức giao dịch;
• Việc đã giao tiền hay chưa;
• Ai đang đứng tên Giấy chứng nhận;
• Quá trình quản lý, sử dụng đất;
• Thời điểm người khác vào xây nhà;
• Các giấy tờ, tài liệu của người xây nhà;
• Hồ sơ địa chính, bản đồ và các tài liệu liên quan.

Mỗi trường hợp sẽ có một phương án khác nhau, không thể áp dụng một cách máy móc.

BÀI HỌC QUAN TRỌNG CHO NGƯỜI CÓ ĐẤT Ở XA

Thứ nhất, nếu có đất nhưng chưa sử dụng ngay thì nên rào chắn, cắm mốc và thể hiện rõ phạm vi quản lý.

Việc này không chỉ giúp bảo vệ hiện trạng mà còn khiến người có ý định mua hoặc sử dụng phần đất đó phải cẩn trọng hơn trước khi giao dịch.

Thứ hai, đất ở xa vẫn phải thường xuyên kiểm tra.

“Đồng tiền đi liền khúc ruột”, bất động sản có giá trị lớn nhưng nếu nhiều năm không kiểm tra thì đến khi phát hiện tranh chấp có thể công trình đã xây dựng hoàn chỉnh.

Thứ ba, khi phát hiện người khác mới bắt đầu xây dựng trên đất có tranh chấp thì cần gửi đơn kịp thời đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu kiểm tra, ngăn chặn hoặc xử lý theo quy định.

Đừng để công trình đã xây xong, có người vào ở ổn định rồi mới bắt đầu xử lý, bởi lúc đó tranh chấp sẽ phức tạp và thời gian giải quyết thường kéo dài hơn rất nhiều.

Điểm quan trọng nhất: Khi phát hiện người khác xây nhà trên phần đất mình cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình, tuyệt đối không nên tự ý phá dỡ. Hãy kiểm tra giấy tờ, xác định vị thế pháp lý của từng bên, ưu tiên thương lượng nếu có phương án hợp lý và chỉ khởi kiện khi cần thiết.

Đó mới là cách xử lý vừa bảo vệ được quyền lợi, vừa hạn chế rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian nhất.