ĐẤT AO VƯỜN TÁCH RIÊNG TỪ LÂU, KHI CHUYỂN LÊN ĐẤT Ở XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM SỬ DỤNG ĐẤT THẾ NÀO?
Một trường hợp tại Hà Nội đang thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phát sinh vướng mắc khi xác định có thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không.
Nguồn gốc ban đầu là một khu đất của gia đình sử dụng từ nhiều đời, trong đó có phần ao do gia đình tự đào để nuôi cá. Khoảng năm 1960, khi cơ quan nhà nước đo đạc, lập bản đồ địa chính, khu đất được thể hiện thành hai thửa riêng gồm một thửa đất ở và một thửa đất ao.
Sau này, người dân được nhận phần đất tại vị trí ao thông qua chia di sản thừa kế theo bản án của Tòa án và được cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.
Vấn đề đặt ra là khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sang đất ở, thời điểm sử dụng đất ổn định được xác định như thế nào?
1. Sử dụng đất ổn định được hiểu như thế nào?
Theo khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định.
Như vậy, khi giải quyết hồ sơ, việc xác định thời điểm sử dụng đất không chỉ dựa vào hiện trạng hoặc thông tin hiện đang thể hiện trên Giấy chứng nhận mà còn phải xem xét các căn cứ, giấy tờ liên quan theo quy định.
2. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xác định thời điểm sử dụng thế nào?
Theo hướng dẫn được Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất được xác định theo giấy tờ đó.
Khoản 8 Điều 137 Luật Đất đai cũng quy định trường hợp trên giấy tờ có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được lựa chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Vì vậy, đối với đất có nguồn gốc lâu đời, các giấy tờ về quyền sử dụng đất qua từng thời kỳ là căn cứ quan trọng cần được rà soát.
3. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì căn cứ vào đâu?
Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, việc xác nhận sử dụng đất ổn định được căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất thể hiện trên các giấy tờ, tài liệu theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Trong nội dung trả lời, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn một trong những căn cứ là:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Cùng các giấy tờ, thông tin khác thuộc trường hợp được Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định.
Do đó, với những thửa đất sử dụng qua nhiều thế hệ nhưng hồ sơ pháp lý không đầy đủ, người dân cần tập hợp các tài liệu cũ có khả năng thể hiện được thời điểm và mục đích sử dụng đất.
4. Nhiều giấy tờ ghi thời điểm sử dụng đất khác nhau thì lấy mốc nào?
Đây là điểm đáng chú ý trong phần trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 và thời điểm bắt đầu sử dụng đất thể hiện trên các giấy tờ, thông tin theo quy định không thống nhất với nhau, thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất.
Nói cách khác, nếu hồ sơ có nhiều tài liệu thể hiện các mốc sử dụng đất khác nhau thì cần rà soát tài liệu có thời điểm sớm nhất thuộc các căn cứ pháp luật cho phép sử dụng để xác định thời điểm sử dụng đất.
5. Sổ đỏ hiện nay ghi đất trồng cây lâu năm có phải chỉ được tính từ ngày cấp Sổ?
Phần trả lời của Bộ không kết luận như vậy.
Bộ tập trung hướng dẫn nguyên tắc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định dựa trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc các tài liệu chứng minh thời gian, mục đích sử dụng theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Do đó, đối với trường hợp đất có lịch sử sử dụng từ rất lâu nhưng sau này mới được cấp Giấy chứng nhận, cần rà soát hồ sơ và các tài liệu có liên quan thay vì chỉ nhìn vào ngày cấp Giấy chứng nhận để tự kết luận về toàn bộ quá trình sử dụng đất.
6. Đất ao do gia đình tự đào, sau đó cơ quan đo đạc tách thành thửa riêng có được coi là ao gắn liền với đất ở không?
Đây chính là nội dung trọng tâm mà người dân đề nghị Bộ giải đáp.
Theo trình bày, ban đầu toàn bộ diện tích là một khu đất thống nhất của gia đình. Phần ao do gia đình tự đào, không phải đất mua thêm, không phải được Nhà nước giao thành một thửa riêng. Đến khoảng năm 1960, khi cơ quan nhà nước đo đạc, lập bản đồ địa chính thì phần đất ở và phần ao mới được thể hiện thành hai thửa.
Tuy nhiên, trong nội dung trả lời ngày 17/8/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không đưa ra kết luận cụ thể rằng trường hợp này có hay không thuộc điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Đây là điểm cần phân biệt rõ để tránh hiểu rằng phần trả lời của Bộ đã xác nhận thửa đất đủ điều kiện hưởng chính sách tại Điều 10.
7. Có được áp dụng điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không?
Từ chính nội dung trả lời được cung cấp, chưa có cơ sở để kết luận Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xác nhận trường hợp này thuộc điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Bộ chỉ làm rõ nguyên tắc liên quan đến việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định.
Đồng thời, Bộ cho biết nếu còn vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất khi thực hiện điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì người dân liên hệ Bộ Tài chính để được hướng dẫn, giải đáp theo chức năng và thẩm quyền.
Do đó, cần tách biệt hai vấn đề: xác định nguồn gốc, quá trình và thời điểm sử dụng đất với việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.
8. Đất có lịch sử sử dụng lâu đời cần giữ những giấy tờ nào?
Đối với những thửa đất có nguồn gốc từ nhiều đời, đã trải qua nhiều lần đo đạc, chỉnh lý hoặc thay đổi cách thể hiện trên bản đồ địa chính, hồ sơ cũ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Người dân nên rà soát các giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có; bản đồ, sổ mục kê và hồ sơ địa chính qua các thời kỳ; biên lai thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; tài liệu thể hiện thời điểm và mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận đã cấp; bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài liệu khác có khả năng chứng minh quá trình hình thành, quản lý và sử dụng thửa đất.
Đặc biệt, nếu có nhiều tài liệu thể hiện những thời điểm sử dụng khác nhau thì cần đối chiếu với quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP để xác định tài liệu có thời điểm sử dụng sớm nhất phù hợp làm căn cứ.
9. Không nên chỉ nhìn vào mục đích sử dụng trên Sổ đỏ hiện tại để đánh giá toàn bộ nguồn gốc đất
Trường hợp được phản ánh cho thấy thửa đất hiện được cấp Giấy chứng nhận với mục đích là đất trồng cây lâu năm, trong khi người dân cho rằng nguồn gốc trước đây là phần ao nằm trong khuôn viên đất của gia đình và chỉ được thể hiện thành thửa riêng khi Nhà nước đo đạc khoảng năm 1960.
Theo phần trả lời của Bộ, vấn đề cần quan tâm là các căn cứ xác định thời điểm và mục đích sử dụng đất ổn định theo Luật Đất đai và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Tuy nhiên, việc những tài liệu này có đủ để xác định thửa đất thuộc điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét trên hồ sơ cụ thể.
10. Luật Nguyên Phát hỗ trợ rà soát hồ sơ chuyển mục đích đất vườn, ao lâu năm
Đối với đất vườn, ao có nguồn gốc sử dụng từ nhiều đời nhưng qua các thời kỳ đo đạc đã được tách thành thửa riêng hoặc được cấp Sổ với mục đích đất nông nghiệp, việc xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phương án xử lý hồ sơ sau này.
Luật Nguyên Phát hỗ trợ rà soát hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, bản đồ, sổ mục kê, biên lai thuế, Giấy chứng nhận, hồ sơ thừa kế và các tài liệu liên quan; từ đó đánh giá căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất và phương án thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý quan trọng: Trong nội dung trả lời ngày 17/8/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chưa kết luận trường hợp đất ao nêu trên có thuộc điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không. Bộ chủ yếu hướng dẫn nguyên tắc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định; còn vướng mắc về tính tiền sử dụng đất được hướng dẫn liên hệ Bộ Tài chính.
Tổng đài tư vấn Luật Nguyên Phát: 1900.633.390
Căn cứ pháp lý theo nội dung nguồn: Khoản 38 Điều 3, khoản 8 Điều 137 Luật Đất đai; Nghị định 151/2025/NĐ-CP; điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15; Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
