CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 2026? NHÀ ĐẦU TƯ CẦN NẮM ĐƯỢC.
1. QUY ĐỊNH VỀ NGUYÊN TẮC CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ đơn thuần là việc thay đổi chủ sở hữu tài sản mà còn là sự chuyển giao quyền đầu tư kinh doanh dưới sự giám sát của Nhà nước.
Căn cứ theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng phải tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi sau: (1) Nguyên tắc tự do kinh doanh và quyền định đoạt của chủ đầu tư; (2) Nguyên tắc đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch và mục tiêu dự án; (3) Nguyên tắc kế thừa quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các chủ thể; (4) Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan; (5) Nguyên tắc tính pháp chế và sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.
2. QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN CHỦ THỂ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
– Phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Nghĩa vụ tài chính: Đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan. Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (Khoản 3 Điều 40 Luật KDBĐS).
– Doanh nghiệp Nhà nước: Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp nhà nước, phải tuân thủ theo pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh.
2.2. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ THỂ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
– Năng lực kinh doanh: Phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hợp pháp; không trong thời gian bị cấm hoặc đình chỉ hoạt động.
– Năng lực tài chính: Đáp ứng các quy định về vốn chủ sở hữu, tỷ lệ dư nợ trên vốn. Cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng nội dung đã phê duyệt.
– Nhà đầu tư nước ngoài: Ngoài các điều kiện trên, phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường; bảo đảm quốc phòng, an ninh và các quy định đặc thù về đất đai tại khu vực biên giới, hải đảo (Điều 34 Luật Đầu tư 2025).
3. QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA ĐỐI TƯỢNG CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Đối tượng giao dịch bao gồm: quyền thực hiện dự án, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền và các nghĩa vụ liên quan.
– Danh mục dự án: Nhà ở, khu đô thị, công trình công năng hỗn hợp (y tế, giáo dục, thương mại, du lịch…), hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp.
– Yêu cầu pháp lý: Dự án phải đáp ứng đồng thời điều kiện chung của Luật Đầu tư 2025 và điều kiện chuyên ngành tại Điều 40 Luật KDBĐS 2023. Quan trọng nhất là dự án phải phù hợp quy hoạch và đã có quyết định về đất đai từ cơ quan có thẩm quyền.
4. QUY ĐỊNH VỀ THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BĐS
4.1. THẨM QUYỀN CHO PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BĐS
Căn cứ Điều 41 Luật KDBĐS 2023, thẩm quyền được xác định dựa trên cơ quan quyết định đầu tư ban đầu:
– Theo Luật Đầu tư: Nếu dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (GCNĐKĐT), thẩm quyền thực hiện theo Luật Đầu tư.
– Thủ tướng Chính phủ: Quyết định đối với dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư. (Có thể ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án).
– UBND cấp tỉnh: Quyết định đối với dự án do UBND tỉnh chấp thuận chủ trương/quyết định đầu tư.
4.2. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BĐS
Căn cứ Điều 42 Luật KDBĐS 2023 & Nghị định 96/2026/NĐ-CP có thể chia thành các nhóm:
Nhóm 1: Dự án thuộc diện chấp thuận NĐT hoặc cấp GCNĐKĐT: Thực hiện theo thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư quy định tại Luật Đầu tư 2025.
Nhóm 2: Các dự án còn lại
Trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ:
– Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án.
– Thẩm định (45 ngày): UBND tỉnh lấy ý kiến các Bộ, ngành, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng xem xét.
– Quyết định: Thủ tướng ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng.
– Hoàn tất: Các bên ký kết hợp đồng và bàn giao dự án.
Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh:
– Nộp hồ sơ: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến UBND tỉnh hoặc cơ quan quản lý BĐS cấp tỉnh được ủy quyền.
– Thẩm định (30 ngày): UBND tỉnh lấy ý kiến cơ quan liên quan, thẩm định và ban hành quyết định cho phép.
– Hoàn tất: Các bên ký kết hợp đồng và bàn giao dự án.
Lưu ý về đất đai: Sau khi có quyết định cho phép và ký hợp đồng, nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các bên phải thực hiện tiếp các thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Trên đây là quy định của pháp luật về CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 2026. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với LUẬT NGUYÊN PHÁT thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số Hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
