Xác định loại đất khi tính tiền bồi thường đất như thế nào?

Khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định loại đất để tính bồi thường là bước quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vậy, pháp luật hiện hành quy định xác định loại đất khi bồi thường như thế nào?

1. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được bồi thường nếu thuộc một trong các trường hợp:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

• Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp GCNQSDĐ.

• Đã nhận chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục đăng ký.

• Đang sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp hoặc đấu giá và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp không có giấy tờ vẫn được bồi thường

Theo khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, một số trường hợp không có GCN vẫn có thể được xem xét bồi thường nếu:

• Đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ.

• Có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 nhưng đã sử dụng ổn định.

• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2004 (dù không đủ điều kiện cấp GCN).

2. Nguyên tắc bồi thường đất theo loại đất thu hồi

Căn cứ khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024:

• Người có đất thu hồi sẽ được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.

• Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

• Người dân có thể chọn bồi thường bằng tiền nếu đăng ký nguyện vọng trong phương án bồi thường.

3. Cách xác định loại đất để tính tiền bồi thường

Việc xác định loại đất để bồi thường được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024, dựa trên:

• Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu chưa được cấp GCN).

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu không có giấy tờ hợp lệ?

Theo Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tùy từng trường hợp sẽ có cách xác định khác nhau:

Trường hợp 1: Không có giấy tờ về đất

• Xác định loại đất theo hiện trạng sử dụng.

Trường hợp 2: Có giấy tờ nhưng loại đất trên giấy khác với phân loại đất theo luật

• Xác định loại đất theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5, 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (theo đặc điểm, mục đích sử dụng…).

Trường hợp 3: Loại đất trên giấy không khớp với hiện trạng sử dụng

Mặc định xác định theo giấy tờ, trừ 2 trường hợp sau:

(i) Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993:

• Nếu trên giấy là đất nông nghiệp, nhưng hiện trạng là nhà ở:

  • Diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở → được công nhận theo hạn mức.

  • Diện tích xây dựng thực tế > hạn mức → được công nhận theo diện tích xây dựng.

  • Diện tích đất < hạn mức → được công nhận toàn bộ thửa đất là đất ở.

• Nếu sử dụng để sản xuất, kinh doanh → được công nhận là đất sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ.

(ii) Đã sử dụng đất từ 15/10/1993 trở đi:

• Nếu giấy ghi là đất nông nghiệp nhưng hiện trạng là phi nông nghiệp → loại đất được xác định theo hiện trạng sử dụng.

4. Một số khoản hỗ trợ mới khi thu hồi đất (theo Luật Đất đai 2024)

Ngoài các khoản hỗ trợ cũ như:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

• Hỗ trợ đào tạo nghề và tìm việc làm;

Luật Đất đai 2024 còn bổ sung:

• Hỗ trợ di dời vật nuôi;

• Hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất…

Kết luận

Việc xác định đúng loại đất khi tính tiền bồi thường là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân khi bị thu hồi đất. Người dân nên kiểm tra kỹ hồ sơ đất đai, hiện trạng sử dụng và tham khảo ý kiến luật sư đất đai để được hỗ trợ tối ưu.