THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ – NHỮNG RỦI RO CẦN LƯU Ý

Trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, việc sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động đất đai) là bước cuối cùng nhưng quan trọng nhất để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên mua. Thực tiễn cho thấy, rất nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì người mua chậm hoặc không thực hiện thủ tục sang tên, dù hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ điều kiện, quy trình pháp lý và rủi ro pháp lý liên quan đến thủ tục sang tên Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đồng thời đáp ứng đủ 5 điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)

Giấy chứng nhận là bằng chứng pháp lý cao nhất xác lập quyền sử dụng đất của người đứng tên. Trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật (ví dụ: thừa kế), đất chưa có Sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng.

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Theo quy định của pháp luật đất đai, chỉ những thửa đất có tình trạng pháp lý “sạch” mới được phép giao dịch. Nếu đất đang có đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp tại UBND hoặc Tòa án thì Văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai đều có quyền từ chối giải quyết.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự, quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án sẽ bị ngăn chặn giao dịch, không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

Thứ tư, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Đối với đất có thời hạn (đất sản xuất, kinh doanh, đất thuê…), nếu đã hết thời hạn sử dụng mà chưa gia hạn thì không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Chỉ khi đủ các điều kiện trên, hợp đồng mua bán đất mới có giá trị pháp lý và đủ điều kiện sang tên Sổ đỏ.

2. Quy trình sang tên Sổ đỏ – 3 giai đoạn chặt chẽ theo pháp luật

Thủ tục sang tên Sổ đỏ trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện qua 03 giai đoạn liên tiếp, mỗi giai đoạn đều có ý nghĩa pháp lý độc lập.

GIAI ĐOẠN 1: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

–  Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Hợp đồng viết tay, không công chứng không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ.

– Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên mua – bán cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

Căn cước công dân của bên mua và bên bán;

Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc Giấy đăng ký kết hôn;

Hợp đồng chuyển nhượng (do Văn phòng công chứng soạn thảo)

GIAI ĐOẠN 2: KÊ KHAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH

– Thời hạn kê khai thuế

Theo Luật Quản lý thuế, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng công chứng, các bên phải nộp hồ sơ kê khai thuế tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

– Các khoản thuế, lệ phí phải nộp

a) Thuế thu nhập cá nhân (bên bán)

Mức thuế: 2% giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu ruột… có thể được miễn thuế TNCN.

b) Lệ phí trước bạ (bên mua)

Mức thu: 0,5% giá trị chuyển nhượng
c) Các khoản phí khác

– Phí thẩm định hồ sơ;

– Lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định).

GIAI ĐOẠN 3: ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG (SANG TÊN SỔ ĐỎ)

– Hồ sơ đăng ký sang tên

Đơn đăng ký biến động đất đai;

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

Chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Khi các hồ sơ đã hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật tên người sử dụng đất mới vào Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và cấp Sổ đỏ mang tên người mua.

3. Rủi ro pháp lý

Thực tế cho thấy, nhiều người chỉ công chứng hợp đồng hoặc thậm chí mua bán bằng giấy viết tay, không thực hiện đăng ký biến động. Đây là rủi ro pháp lý rất lớn như bị xử phạt hành chính; không được pháp luật bảo vệ đầy đủ; nguy cơ “lật kèo”, kê biên tài sản,….

Sang tên Sổ đỏ không chỉ là thủ tục hành chính, mà là bước quyết định để bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp của người mua. Do đó, ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên cần khẩn trương thực hiện nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Trên đây là bài viết THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ – NHỮNG RỦI RO CẦN LƯU Ý. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!