Hiện nay việc chênh lệch diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tế đo đạc diễn ra tương đối phổ biến. Trong trường hợp đó, bạn sẽ phải làm thế nào để thống nhất thông tin trong giấy chứng nhận và trên thực tế.

Trong bài viết này, Luật Nguyên Phát sẽ hướng dẫn các bạn làm thế nào để xử lý sự chênh lệch diện tích đất trong sổ đỏ, thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi.

1. Trường hợp thay đổi diện tích đất trong sổ đỏ phải làm thế nào?

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ, bạn cần điều chỉnh lại số liệu trên giấy tờ sao cho chính xác với số liệu thực tế bằng cách xin cấp lại sổ đỏ.

Diện tích đất trên thực tế có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với số liệu trong sổ đỏ. Nguyên nhân của sự chênh lệch đó thường bởi những lý do sau:

• Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
• Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
• Với mỗi nguyên nhân thì cách xử lý là khác nhau.

1.1. Trường hợp 1, diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ

Trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm với các trường hợp sau:

• Ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
• Bạn sẽ được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định trong trường hợp này, tùy vào nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi.
• Ranh giới thửa đất không thay đổi
• Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ xin cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

1.2. Trường hợp 2, trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ

Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.

Nếu hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

2. Thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi

Khi đo đạc xác định lại diện tích thì bạn sẽ  được cấp đổi sổ đỏ theo thủ tục dưới đây

2.1. Chuẩn bị hồ sơ

2.1.1. Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc giấy tờ của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận.
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

2.1.2. Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

2.2. Nộp hồ sơ

Bạn sẽ nộp hồ sơ trên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.

Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

2.3. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận hồ sơ sẽ thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định khu vực chênh lệch về diện tích đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và trình Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền quyết định; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

2.4. Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời gian thực hiện thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi

Cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện trong thời hạn 10 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

4. Phí cấp, cấp đổi sổ đỏ khi thay đổi diện tích đất trong sổ

Khi thực hiện cấp cấp đổi sổ đỏ do có sự chênh lệch về diện tích, bạn sẽ phải trả các loại phí sau:

4.1. Tiền sử dụng đất

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp 2: Có thể phải nộp nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Căn cứ tính tiền sử dụng đất dựa vào diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất

4.2. Phí đo đạc

Phụ thuộc vào bảng giá của từng địa phương và diện tích đất cần đo đạc

4.3. Phí cấp giấy chứng nhận

Thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

5. Mức phạt thay đổi diện tích đất trong sổ đỏ do lấn, chiếm

Bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP khi có hành vi lấn chiếm đất. Mức phạt sẽ tùy vào từng trường hợp, cụ thể với những trường hợp dưới đây:

5.1. Trường hợp 1: Đối với trường hợp lấn đất hay chiếm đất mà đất đó chưa sử dụng ở tại các khu vực nông thôn

Phạt tiền trong khoảng từ 2.000.000 đồng cho đến 3.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích dưới mức 0,05 héc ta (ha);

Phạt tiền trong khoảng từ 3.000.000 đồng cho đến 5.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích trong mức từ 0,05 ha cho đến dưới 0,1ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 5.000.000 đồng cho đến 15.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích trong mức từ 0,1 ha cho đến dưới 0,5ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 15.000.000 đồng cho đến 30.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích trong mức từ 0,5 ha cho đến dưới 1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 30.000.000 đồng cho đến 70.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích trong mức từ 1 ha trở lên.

5.2. Trường hợp 2: Trong trường hợp hành vi lấn đất, chiếm đất nông nghiệp mà đất đó không phải đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ hay đất rừng sản xuất của chính khu vực nông thôn

Phạt tiền trong khoảng từ 3.000.000 đồng cho  đến 5.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm mà có diện tích dưới 0,05 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 5.000.000 đồng cho đến 10.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,05 ha cho đến dưới 0,1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 10.000.000 đồng cho đến 30.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,1 ha cho đến dưới 0,5 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 30.000.000 đồng cho đến 50.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,5 ha cho đến dưới 1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 1 ha trở lên.

5.3. Trường hợp 3:  Trong trường hợp có hành vi lấn, chiếm đất được xem là đất nông nghiệp mà là đất để trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hay đất rừng sản xuất ở những khu vực, vùng nông thôn

Phạt tiền trong khoảng từ 3.000.000 đồng cho đến 5.000.000 đồng đối với những  diện tích đất lấn, chiếm có diện tích nhỏ hơn 0,02 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 5.000.000 đồng cho đến 7.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,02 ha cho đến dưới 0.05 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 7.000.000 đồng cho đến 15.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,05 ha cho đến dưới 0,1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 15.000.000 đồng cho đến 40.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,1 ha cho đến dưới 0,5 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 40.000.000 đồng cho đến 60.000.000 đồng đối với những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ 0,5 ha cho đến dưới 1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 60.000.000 đồng cho đến 150.000.000 đồng đối những với diện tích đất lấn, chiếm có diện tích lớn hơn 1 ha trở lên.

5.4. Trường hợp 4: Trong trường hợp có hành vi lấn, chiếm đất mà đất đó được xem là đất phi nông nghiệp:

Phạt tiền trong khoảng từ 10.000.000 đồng cho đến 20.000.000 đồng nếu những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích dưới 0,05 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 20.000.000 đồng cho đến 40.000.000 đồng nếu những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ khoảng 0,05 ha cho đến nhỏ hơn 0,1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 40.000.000 đồng cho đến 100.000.000 đồng nếu những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ khoảng 0,1 ha cho đến dưới 0,5 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 100.000.000 đồng cho đến 200.000.000 đồng nếu những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích từ khoảng 0,5 ha cho đến dưới 1 ha;

Phạt tiền trong khoảng từ 200.000.000 đồng cho đến 500.000.000 đồng nếu những diện tích đất lấn, chiếm có diện tích lớn hơn 1 ha trở lên.

5.5. Trường hợp 5: Đối với những trường hợp mà hành vi lấn, chiếm đất được xem là những đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng hay đất nông nghiệp thì ở tại các khu vực là khu vực đô thị

Mức xử phạt sẽ bằng 2 lần đối mức xử phạt đối với các loại đất tương ứng như  quy định tại các trường hợp 1, 2, 3, 4 và quy định về mức phạt tối đa sẽ không được quá 500.000.000 đồng đối với những cá nhân và không được quá 1.000.000.000 đồng đối với những tổ chức.

Ngoài ra bạn còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

6. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

---

Qua bài viết này chúng tôi mong rằng sẽ giúp bạn nắm được cách giải quyết khi có sự chênh lệch diện tích đất trong sổ đỏ với thực tế đo đạc.

Luật Nguyên Phát là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn pháp luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến sổ đỏ và là Luật sư biện hộ cho nhiều tranh chấp Đất đai trong cả nước.

Nếu còn điều gì chưa rõ, cần hỗ trợ, các bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật Đất đai trực tuyến của Luật Nguyên Phát qua HOTLINE 1900.633.390

Trân trọng./.