NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KHI GÓP TIỀN MUA CHUNG ĐẤT
Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng cao, việc góp tiền mua chung đất đã trở thành lựa chọn phổ biến giữa các cá nhân có nhu cầu sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, việc này không chỉ đơn thuần là sự hợp tác về tài chính mà còn tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến quyền sở hữu, quyền và nghĩa vụ của các bên. Những rủi ro pháp lý phát sinh từ việc góp tiền mua chung đất đòi hỏi phải có sự hiểu biết thấu đáo về các quy định pháp luật hiện hành, từ việc thỏa thuận ban đầu cho đến khi sử dụng, chuyển nhượng hoặc phân chia quyền sở hữu. Bài viết này sẽ phân tích những khía cạnh pháp lý quan trọng cần lưu ý khi thực hiện việc góp tiền mua chung đất nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo tính hợp pháp trong quá trình giao dịch.
1. Người đứng tên trong sổ khi mua chung đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng hoặc nhiều người cùng sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) phải ghi đầy đủ tên của tất cả các chủ sở hữu.
Ngoài ra, nếu các chủ sở hữu yêu cầu, cơ quan cấp Giấy chứng nhận có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện, nhưng vẫn phải ghi rõ thông tin của tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đồng thời, Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi các cá nhân góp tiền để nhận chuyển nhượng một thửa đất chung mà không yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người đại diện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp một bản cho mỗi người. Nếu các cá nhân góp tiền có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đại diện, thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện đó. Như vậy, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, mỗi người sẽ được cấp một sổ đỏ.
2. Quyền định đoạt quyền sử dụng đất
Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền định đoạt tài sản chung như sau:
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Vì mảnh đất là tài sản chung, do đó, mỗi người không có quyền tự ý định đoạt mảnh đất đó, đồng nghĩa với việc muốn thực hiện bất kì giao dịch đất đai nào cũng cần có sự đồng ý của toàn bộ đồng sử hữu.
Tuy nhiên mỗi chủ sở hữu lại có quyền định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, vì vậy nếu mỗi người muốn thực hiện quyền của mình thì cần phải làm thủ tục tách thửa.
3. Một số rủi ro pháp lý có thể gặp phải khi góp vốn mua chung đất
Một là, rủi ro phát sinh khi góp vốn mua đất chung nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, pháp luật không bắt buộc lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực hợp đồng góp tiền mua đất. Tuy nhiên, nếu hợp đồng xác nhận việc góp tiền mua chung đất đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật, được công chứng, chứng thực, khi phát sinh tranh chấp, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được bảo vệ quyền lợi, có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp.
Hai là, rủi ro phát sinh khi khó định đoạt, khai thác quyền sử dụng. Khi khai thác quyền sử dụng đất, nhiều người góp tiền để mua đất sẽ cùng có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, do không xác định được giới hạn của quyền khai thác, tranh chấp có thể xảy ra. Để khai thác mục đích sử dụng đất, người mua không có quyền quyết định một mình, họ cần phải được sự đồng ý từ những người góp vốn khác.
Ba là, khó khăn khi muốn tách thửa đất. Có rất nhiều người sau khi góp vốn mua chung đất có ý định tách thửa. Tuy nhiên rủi ro sẽ phát sinh khi nhiều người không nắm rõ hết các quy định về điều kiện tách thửa đất, cụ thể là điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và các điều kiện trong quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất. Nếu mảnh đất mua chung diện tích nhỏ hay đủ diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh thì sẽ không thể tách thửa do không đáp ứng được quy định của pháp luật.
4. Giải pháp hạn chế rủi ro khi góp vốn mua chung đất
Để hạn chế tối đa tranh chấp và có căn cứ vững chắc để bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của người góp vốn cũng như để tránh xảy ra tranh chấp, người góp vốn bạn cần lưu ý những giải pháp sau:
(i) Về hình thức hợp đồng: hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia. Tuy nhiên, trong trường hợp không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản; hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch và mỗi người giữ một bản. Khi xảy ra tranh chấp, đây là chứng cứ mà Tòa án căn cứ vào để bảo vệ quyền lợi của các bên.
(ii) Nội dung, thủ tục liên quan đến hợp đồng/ thỏa thuận: lập văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc cùng góp vốn mua đất và đất đó thuộc quyền sử dụng chung của những người góp vốn, phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, sau đó công chứng hợp đồng/văn bản thỏa thuận theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp chỉ cần một người đại diện đứng tên thì cần có văn bản thỏa thuận, chứng minh người đó đại diện cho các đồng sở hữu khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(iii) Trong trường hợp người mua chung đất mà người góp vốn ly hôn hay chết thì có thể thỏa thuận với người vợ/chồng hay người thừa kế di sản nhận số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia nhằm giữ nguyên được hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung.
Trên đây là bài viết về NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ KHI GÓP TIỀN MUA CHUNG ĐẤT. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
