MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 CẦN LƯU Ý GÌ?
I, ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. ĐIỀU KIỆN CỦA BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp.
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. ĐIỀU KIỆN CỦA BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
– Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
II. HỒ SƠ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
Bước 3: Đăng ký biến động
* Nộp hồ sơ
– Thành phần hồ sơ
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB.
(Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
– Nơi nộp hồ sơ:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
Văn phòng đăng ký đất đai
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
* Tiếp nhận, giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
* Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
III. MUA BÁN NHÀ ĐẤT VIẾT TAY VẪN HỢP PHÁP
Căn cứ khoản 5 Điều 137 Luật đất đai 2024 và Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không công chứng hoặc chứng thực) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/8/2014.
IV. ĐẤT NHỎ HƠN DIỆN TÍCH TỐI THIỂU VẪN ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Trên đây là bài viết MUA BÁN NHÀ ĐẤT 2024 CẦN LƯU Ý GÌ? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
