HỢP THỨC HÓA NHÀ XÂY KHÔNG PHÉP TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP NHƯ THẾ NÀO?
Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp nghĩa là xin giấy phép xây dựng nhà ở cho ngôi nhà xây trên phần đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Tuy nhiên đất nông nghiệp là loại đất không được phép xây dựng nhà ở nên thủ tục để được hợp thức hóa nhà ở rất khó khăn và phức tạp. Vì vậy trong bài viết sau đây Luật Nguyên Phát sẽ hướng dẫn chi tiết để có thể thực hiện thủ tục này.
1/ TẠI SAO PHẢI HỢP THỨC HÓA NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÀ GÌ?
Theo phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất nông nghiệp như sau:
Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó).
Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy rõ những hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất đai như sau:
– Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
– Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
– Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
– Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
– Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
– Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
– Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ nghị định 16/2022/NĐ-CP về Xử lý Vi phạm quy định về trật tự xây dựng, những hình thức xử phạt hành chính gồm: Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng và biện pháp khắc phục hậu quả, buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Bên cạnh đó, Căn cứ Luật xây dựng 2014 nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trên hết, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp cần phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất.
Ngoài ra, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà vẫn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Do đó, về mặt quy định của pháp luật về đất đai, nhà xây dựng trên đất nông nghiệp là không đủ điều kiện để cấp giấy phép.
Từ những quy định nêu trên, nếu nhà xây dựng trên đất nông nghiệp, chưa đúng với mục đích sử dụng đất nhưng đất thuộc diện được phép chuyển mục đích sử dụng đất do phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng nên có cơ sở để hợp thức hóa nhà để được xây dựng trên đất nông nghiệp.
Trường hợp đã xây nhà trên đất nông nghiệp thì trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì buộc phải tháo dỡ nhà sau đó mới được chuyển mục đích sử dụng đất, để hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp.
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, người sử dụng đất đất nông nghiệp phải có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.Trường hợp muốn hợp thức hóa nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp thì trước tiên người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
2/ TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC HỢP THỨC HÓA NHÀ XÂY KHÔNG PHÉP TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công, bao gồm:
– Đang thi công xây dựng.
– Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn;
– Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới;
– Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
– Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
– Thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở
Với những trường hợp này, nếu đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì có thể được hợp thức hóa.
Lưu ý, đất được cấp phép xây dựng nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
3/ HỒ SƠ VÀ THỦ TỤC XIN HỢP THỨC HÓA NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Bước 1: Nộp hồ sơ
Căn cứ Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm cần chuẩn bị hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép như sau:
– Số lượng hồ sơ cần chuẩn bị: 02 bộ.
– Thành phần hồ sơ, gồm:
+ Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
+ Bản chính giấy phép xây dựng đã cấp.
+ 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định, gồm:
Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính (biên lai, chứng từ nộp phạt).
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ
Theo các chuyên gia tư vấn luật đất đai, để nộp hồ sơ, bạn cần đến Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có đất. Nếu hồ sơ đạt chuẩn, cơ quan này sẽ thông báo kết quả qua đường bưu điện trong vòng tối đa 7 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan trả kết quả
Sau khi người sử dụng đất nhận được giấy phép xây dựng theo quy định của luật, trong vòng 30 ngày sau khi có quyết định xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến việc sử dụng đất không đúng mục đích, họ phải xuất trình giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
Theo quy định này, người sử dụng đất chỉ có thể tiếp tục xây dựng nếu họ có biên bản xử lý vi phạm phù hợp với hiện trạng công trình và giấy phép xây dựng của nó. Trong trường hợp biên bản không ghi nhận sự phù hợp này, người sử dụng đất sẽ không được phép tiếp tục xây dựng công trình.
4/ THỜI HẠN VÀ PHÍ HỢP THỨC HÓA NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Trong vòng 90 ngày cho các dự án đầu tư xây dựng và 30 ngày cho các trường hợp nhà ở riêng lẻ, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, cá nhân và tổ chức vi phạm cần hoàn thiện hồ sơ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, thời gian để hợp pháp hóa các công trình nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp là 30 ngày tính từ ngày đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thực tế thời gian này có thể kéo dài tùy thuộc vào số lượng hồ sơ và khối lượng công việc mà từng cơ quan và địa phương phải xử lý.
Phí hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp thực chất chính là phí cấp giấy phép xây dựng. Mức phí này sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh thành quy định. Ví dụ ở Hà Nội và TPHCM, mức phí đó sẽ là 75.000 đồng. Ở Đà Nẵng thì mức phí đó là 50.000 đồng. Các tỉnh thành khác có mức phí dao động từ 75.000 đồng tới 150.000 đồng.
Trên đây là HỢP THỨC HÓA NHÀ XÂY KHÔNG PHÉP TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP NHƯ THẾ NÀO? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
