Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa hay không?
1. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa hay không?
Theo quy định tại Điều 75a của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ, quy định chi tiết về thi hành một số điều của Luật Đất đai (được bổ sung theo quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, ban hành ngày 18/12/2020 của Chính phủ), việc xác định điều kiện cụ thể và diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất, tùy theo từng loại đất và theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Theo quy định tại Khoản 19 của Điều 6 trong Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ban hành ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, quy trình bao gồm việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất sau khi đã tách; Tuy nhiên, đối với trường hợp thửa đất có kèm theo vườn hoặc ao, quy định không yêu cầu thực hiện quy trình tách thửa khi chuyển đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ khi người sử dụng đất cần tách thửa.
Dựa trên các quy định nêu trên, trong trường hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất nông nghiệp (không bao gồm thửa đất ở có kèm theo vườn hoặc ao), việc tách thửa đất là bắt buộc và cần tuân theo các điều kiện cụ thể và diện tích tối thiểu được quy định bởi UBND cấp tỉnh.
2. Trường hợp nào cần tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất ?
Theo Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, sửa đổi và bổ sung một số quy định của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có quy định cụ thể về việc tách thửa đất trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
“Khoản 19. Sửa đổi và bổ sung Khoản 10 của Điều 18 như sau:
Với trường hợp thửa đất ở có vườn hoặc ao, quy trình tách thửa không bắt buộc khi có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp không tách thửa, việc ghi chú rõ ràng về việc “Chuyển mục đích sử dụng … m2 từ đất… thành đất… (ghi mục đích sử dụng trước và sau khi chuyển) theo Quyết định số…, ngày …/…/…, hồ sơ số…” là bắt buộc
Dựa trên quy định của Điều 18 nêu trên, trong trường hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ khi đó là đất ở có vườn hoặc ao, việc thực hiện quy trình tách thửa trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bắt buộc.
3. Thủ tục tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT, khi thực hiện thủ tục tách thửa đất thừa kế, quy trình chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục sẽ tuân theo quy định cụ thể như sau:
3.1. Chuẩn bị hồ sơ
Quy trình chuẩn bị hồ sơ cho việc tách thửa đất thừa kế, dựa trên Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, gồm các bước sau:
a) Lập Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa (theo Mẫu số 11/ĐK).
b) Đính kèm Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2. Trình tự thực hiện
Khi đã chuẩn bị hồ sơ, quy trình thực hiện tách thửa đất thừa kế sẽ theo Trình tự và thủ tục quy định tại Điều 75 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, quy trình thực hiện như sau:
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất:
2. Văn phòng đăng ký đất đai có các trách nhiệm sau:
a) Tiến hành đo đạc địa chính để thực hiện tách thửa đất.
b) Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách hoặc hợp thửa.
c) Chỉnh lý và cập nhật thông tin về biến động địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trong trường hợp tách thửa đất thừa kế do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất, xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các bước sau:
a) Tiến hành đo đạc địa chính để thực hiện tách thửa đất. Đo đạc đảm bảo chia tách thửa đất mới và cung cấp Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng hoặc văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, xác nhận thay đổi thông tin vào Giấy chứng nhận đã cấp và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền. Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trong trường hợp tách thửa đất thừa kế do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Tiến hành đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, và cơ sở dữ liệu đất đai.
b) Xác nhận thay đổi thông tin trong Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Để thực hiện thủ tục Tách thửa trước khi chuyển mục đích cần đáp ứng những điều kiện gì?
Để thực hiện thủ tục tách thửa đất trước khi chuyển mục đích, các yêu cầu và điều kiện cần phải tuân theo đã được quy định như sau:
Đáp ứng các điều kiện chung được quy định tại văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất Đai.
Ngoài ra, theo Khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, sửa đổi và bổ sung một số điều quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai, việc thực hiện thủ tục tách thửa đất trước khi chuyển mục đích yêu cầu các điều kiện sau đây:
Điều 1. Sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai:
“23. Bổ sung Điều 75a như sau:
Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và các điều kiện cụ thể tại địa phương, sẽ quy định chi tiết về các điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất, và diện tích tối thiểu được tách thửa cho từng loại đất và diện tích cụ thể đối với từng loại đất.”
5. Diện tích tách thửa đất tối thiểu khi thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?
Tùy thuộc vào từng tỉnh thành, UBND tỉnh sẽ quy định diện tích đất tối thiểu tương ứng cho việc tách thửa đất. Chẳng hạn, tại Hà Nội, dựa theo Quyết định số 20/2017/QĐ – UBND, điều kiện về kích thước và diện tích đất ở tối thiểu cho việc tách thửa đất đã được quy định rõ như sau:
Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu:
1. Các thửa đất được hình thành thông qua việc tách thửa phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên; b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn, và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 của Quyết định này đối với các xã còn lại.
Khi chia tách thửa đất dẫn đến hình thành ngõ đi sử dụng riêng, thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 của Điều này.
Như vậy, quy định về kích thước và diện tích đất ở tối thiểu đối với việc tách thửa đất đã được cụ thể hóa để đảm bảo sự quản lý và sử dụng đất hiệu quả trong tương lai.
Luật Nguyên Phát luôn đặt mong muốn mang đến cho quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích và giải đáp mọi thắc mắc về vấn đề pháp lý. Chúng tôi chân thành hoan nghênh sự hợp tác và cam kết hỗ trợ quý khách hàng trong mọi tình huống. Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390.Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
