CÁCH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

 Vì sao xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất?

Hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không được soạn thảo chặt chẽ hoặc các bên không hiểu rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình, thì nguy cơ phát sinh tranh chấp là rất cao.

📌 Các dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến

1. Tranh chấp về mức phạt cọc

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận khác:

• Bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

• Bên nhận cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tiền cọc.

➡️ Nếu các bên thỏa thuận mức phạt khác (gấp đôi, gấp ba…), thì sẽ áp dụng theo nội dung đã cam kết trong hợp đồng.

2. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ các bên

Một số bên có thể hiểu sai hoặc không thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng như: không giao đất đúng thời hạn, không thanh toán đúng tiến độ…

3. Tranh chấp về cam kết pháp lý liên quan đến nhà đất

Người bán thường cam kết rằng nhà đất:

• Có Giấy chứng nhận hợp pháp (sổ hồng, sổ đỏ)

• Không bị tranh chấp, kê biên, thế chấp

• Còn thời hạn sử dụng đất

➡️ Nếu một trong các cam kết không đúng sự thật, có thể dẫn đến tranh chấp nghiêm trọng.

4. Tranh chấp khác

• Diện tích đất thực tế không đúng

• Đất không được phép chuyển nhượng

• Một bên ký kết nhưng không có quyền sử dụng đất…

 3 Cách Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất

1. Thương lượng giữa các bên

Là hình thức tự dàn xếp mâu thuẫn, không qua bên thứ ba. Đây là cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí nhất, tuy nhiên hiệu quả thấp nếu hai bên không thiện chí.

2. Hòa giải có bên thứ ba

Bên trung gian (có thể là người thân, hòa giải viên cơ sở hoặc luật sư) sẽ hỗ trợ phân tích và thuyết phục các bên đi đến thỏa thuận. Hòa giải có ưu điểm là giữ mối quan hệ giữa các bên nhưng không có giá trị cưỡng chế thi hành.

 3. Khởi kiện ra Tòa án

Đây là cách giải quyết hiệu quả và triệt để nhất nếu thương lượng, hòa giải thất bại. Khi có bản án của Tòa, việc thi hành sẽ được đảm bảo bằng pháp luật.

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

• Đơn khởi kiện theo mẫu

• Chứng cứ kèm theo như hợp đồng đặt cọc, tin nhắn, biên nhận tiền…

• Giấy tờ tùy thân: CCCD, sổ hộ khẩu…

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại đâu?

📍 Nếu các bên là cá nhân, nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi bị đơn cư trú (theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015)

 Hình thức nộp đơn:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án

• Gửi qua bưu điện

• Nộp qua Cổng thông tin điện tử của TAND

Bước 3: Tòa án xử lý, thụ lý đơn

Tòa án xem xét đơn, nếu đủ điều kiện sẽ thụ lý và ra thông báo nộp tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và mở phiên tòa

Theo Điều 203 BLTTDS 2015:

• Thời gian chuẩn bị xét xử: Không quá 4 tháng, vụ việc phức tạp có thể gia hạn thêm 2 tháng.

📌 Sau phiên tòa sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo trong 15 ngày nếu không đồng ý với nội dung bản án.

🔍 Lưu ý để hạn chế tranh chấp hợp đồng đặt cọc

• Luôn soạn hợp đồng đặt cọc bằng văn bản rõ ràng

• Nêu rõ mục đích đặt cọc, điều kiện phạt cọc và quyền – nghĩa vụ các bên

• Xác minh kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất

• Nên có luật sư tư vấn hoặc làm chứng khi ký kết

💼 Cần hỗ trợ pháp lý? Liên hệ ngay Luật Nguyên Phát!

Công ty Luật Nguyên Phát là địa chỉ uy tín, chuyên sâu về tranh chấp nhà đất, hỗ trợ soạn hợp đồng đặt cọc và đại diện khởi kiện nếu phát sinh tranh chấp.

📍 Văn phòng Hà Nội:
Tầng 4, Tòa nhà Tasco Building, Số 21A ngõ 158 Nguyễn Khánh Toàn, Cầu Giấy, Hà Nội
📍 Văn phòng TP.HCM:
Đường Dương Quảng Hàm, Gò Vấp, TP.HCM
📞 Tư vấn miễn phí: 1900.633.390