SỔ ĐỎ SAI DIỆN TÍCH, CHUYỂN NHƯỢNG NHƯ THẾ NÀO?
Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có sự sai lệch về diện tích so với thực tế. Điều này đặt ra câu hỏi: Nếu sổ đỏ bị sai diện tích thì có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không? Câu trả lời phụ thuộc vào mức độ sai lệch và việc người sử dụng đất đã thực hiện các bước điều chỉnh thông tin hay chưa. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới nhất.
I. SỔ ĐỎ BỊ SAI DIỆN TÍCH LÀ GÌ?
Sổ đỏ bị sai diện tích là trường hợp diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không trùng khớp với diện tích thực tế sử dụng.
Sổ đỏ bị ghi sai diện tích có thể xuất phát từ một số nguyên nhân phổ biến sau:
1. Sai sót khi đo đạc, lập hồ sơ địa chính ban đầu, đặc biệt tại các khu vực chưa được đo đạc chính quy;
2. Chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất nhưng thông tin cập nhật không đầy đủ;
3. Sạt lở, lấn chiếm hoặc biến động tự nhiên làm thay đổi diện tích thực tế;
4. Cơ quan cấp sổ đỏ ghi nhầm thông tin trong quá trình nhập dữ liệu và in ấn;
5. Người sử dụng đất không kiểm tra kỹ thông tin trước khi nhận sổ đỏ.
II. SỔ ĐỎ BỊ SAI DIỆN TÍCH CÓ ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG?
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là căn cứ pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp. Trường hợp sổ đỏ bị sai diện tích, nhưng chưa được đính chính hoặc điều chỉnh, việc chuyển nhượng sẽ gặp rủi ro pháp lý, cụ thể:
– Có thể không được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng do không khớp thông tin với thực tế;
– Cơ quan đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên do hồ sơ không chính xác;
– Dễ phát sinh tranh chấp nếu bên mua phát hiện sự chênh lệch diện tích thực tế so với trên giấy tờ.
Vì vậy, người sử dụng đất cần thực hiện đính chính lại sổ đỏ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng.
III. THỦ TỤC ĐÍNH CHÍNH SỔ ĐỎ BỊ SAI DIỆN TÍCH
Khi phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót về diện tích, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ theo đúng quy định tại Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc nộp hồ sơ đính chính sổ đỏ được thực hiện trong các trường hợp sau:
(1) Cơ quan có thẩm quyền tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo với người sử dụng đất và đề nghị nộp lại bản gốc để đính chính.
(2) Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận được cấp lần đầu có sai sót thì nộp hồ sơ để đính chính lại.
(3) Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã được cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất có sai sót thì nộp hồ sơ để đính chính.
Trình tự, thủ tục các bước thực hiện như sau:
* Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất phát hiện Giấy chứng nhận có sai sót:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ điểm c khoản 1 và khoản 2 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận như sau:
Đơn đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất, áp dụng theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
– Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp).
– Giấy tờ chứng minh về sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm có đề nghị đính chính hoặc có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản trên đất so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận đã được cấp.
– Giấy uỷ quyền (nếu người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục qua người đại diện theo quy định pháp luật).
Bước 2: Nộp hồ sơ cho Bộ phận một cửa về thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã hoặc Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một của thì chuyển hồ sơ đến cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Thực hiện việc đính chính thông tin
Trường hợp đính chính Giấy chứng nhận do sai sót về thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp thì thể hiện theo khoản 28 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:
“…(ghi nội dung có sai sót) có sai sót, được đính chính lại là … (ghi nội dung đã được đính chính) theo hồ sơ số … (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện theo điểm đ khoản 2 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
– Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
– Trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
– Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.
Lưu ý: Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu cũ có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận theo mẫu mới thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới.
* Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lần đầu có sai sót:
Căn cứ khoản 3 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trong trường hợp này, cơ quan chức năng về quản lý đất đai thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan chức năng quản lý về đất đai.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót.
Bước 3: Trình cơ quan thẩm quyền tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) xác nhận nội dung được đính chính trên Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào trong hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
* Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động có sai sót:
Căn cứ khoản 4 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trong trường hợp này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ và lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót.
Bước 2: Xác nhận nội dung đính chính ở trên Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 3: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Trên đây là bài viết SỔ ĐỎ SAI DIỆN TÍCH, CHUYỂN NHƯỢNG NHƯ THẾ NÀO? Nếu quý khách hàng đang đối diện với bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.633.390. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và hỗ trợ quý khách hàng một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp. Chân thành cảm ơn sự hợp tác và sự tin tưởng của quý khách hàng!
