NHỮNG LƯU Ý KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT
Điều kiện tách thửa
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình muốn thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hay tặng cho quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trừ một số trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và Khoản 1, Điều 168 của bộ luật này;
- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thế chấp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc người có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Diện tích tách thửa tối thiểu
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013:
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.
Thủ tục tách thửa
Thông thường hồ sơ tách thửa sẽ cần chuẩn bị các giấy tờ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa, bao gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK, đính kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, tùy từng trường hợp mà hồ sơ xin tách thửa đất còn bao gồm nhiều loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động đối với trường hợp tách sổ đỏ nhằm mục đích phân chia tài sản chung.
+ Các văn bản, giấy tờ về việc thỏa thuận phân chia tài sản đã công chứng đối với trường hợp muốn tách sổ đỏ để phân chia tài sản chung hoặc tài sản thừa kế từ người thân.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa
Bước 1: Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách sổ lập một bộ hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn giải quyết
Thời hạn giải quyết hồ sơ tách thửa là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết (theo điểm a khoản 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
NHỮNG LƯU Ý KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khi thực hiện
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc phải thực hiện để văn bản có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, ngoài công chứng thì người dân có thể đi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc lựa chọn chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy thuộc vào ý muốn, việc đi lại, phí thực hiện mà các bên lựa chọn phù hợp.
Chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên
– Đối với công chứng, theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Còn theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
– Đối với chứng thực, theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Như đã đề cập điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực.
Điều này có nghĩa là chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị như nhau khi sang tên sổ đỏ.
Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên sổ đỏ không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi phát sinh tranh chấp.
Chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Mặc dù cho phép các bên được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Cụ thể, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành nơi có nhà đất.
